Eigentumswohnungen in Solingen liegen 2026 im amtlichen Immobilienrichtwert-Median bei 2.350 €/m² Wohnfläche, Häuser bei 3.330 €/m². Die ETW-Spanne reicht von 1.710 €/m² (Oj. Hassel/Rolandstr.) bis 3.840 €/m² (Schulstraße).
Datenbasis sind die amtlichen Immobilien- und Bodenrichtwerte (BORIS-NRW, Lizenz dl-de/zero-2-0) sowie die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses Solingen. Unsere Online-Einschätzung ist eine indikative Marktwert-Orientierung nach amtlicher Methodik — kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Wie funktioniert die Immobilienbewertung in Solingen?
Adresse und Objektart eingeben — das Tool zieht Immobilien- und Bodenrichtwert der Zone aus BORIS-NRW und passt sie über amtliche Koeffizienten an Ihr Objekt an. Die Grundstücksgröße kommt automatisch aus ALKIS, Sie müssen nichts vermessen.
Adresse & Objektart
Eingeben; Grundstücksgröße automatisch aus ALKIS.
Amtliche Richtwerte
IRW + BRW der Zone aus BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026.
Anpassung & Spanne
Umrechnung auf Baujahr, Fläche, Standard → Wertspanne per E-Mail.
Beliebte Lagen für die Immobilienbewertung in Solingen
Welche Solingener Stadtteile am häufigsten bewertet werden — und was eine Eigentumswohnung dort heute kostet (Median IRW, Stichtag 01.01.2026).
Die drei teuersten Lagen für Eigentumswohnungen
Median IRW ETW · BORIS-NRW 2026Querschnitt: vom Speckgürtel über Mittelmaß zur Premium-Lage
3 Stadtteile · günstig / mittel / hochAlle 12 Solingener Stadtteile im Überblick
Vollständige Übersicht aller amtlich erfassten Wohn-Lagen in Solingen — durchsuchbar, nach Stadtbezirk filterbar, sortierbar. Pro Stadtteil sehen Sie Median Bodenrichtwert, ETW-Preis pro m² Wohnfläche und Trend. Klick auf den Stadtteil führt zur Detail-Bewertung.
| Stadtteil | Bezirk | BRW Median | ETW €/m² | EFH €/m² | Trend 5J |
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Aggregate aus BORIS-NRW. Pro Stadtteil sind alle Sub-Zonen zusammengefasst. Stichtag 01.01.2026.
Immobilienrichtwerte Solingen je IRW-Zone
Amtlicher Immobilienrichtwert je m² Wohnfläche für jede einzelne Solingener Richtwertzone (Stichtag 01.01.2026). Solingen führt 70 ETW-Zonen (Median 2.350 €/m²) und 60 EFH/ZFH-Zonen (Median 3.330 €/m²). Reihen-/Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser weist Solingen amtlich nicht aus.
| Zone / Quartier | IRW €/m² | Bj.-Bezug | Fl.-Bezug | Standard | PLZ |
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Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss, dl-de/zero-2-0 · 185 Zonen (70 ETW + 60 EFH) live abgefragt.
Preisentwicklung Solingen: Immobilien- und Bodenrichtwerte
Die längere Bodenpreis-Reihe ab 2011 sowie historische Entwicklungen nach Stadtbezirken finden Sie auf der Bodenrichtwert-Seite Solingen.
Warum die Zinsen den Immobilienwert mitbestimmen
Quelle: Statista / Finanztip, Stand Juni 2026 (ca.-Werte, 10-J-Sollzins).
Was beeinflusst Immobilienpreise in Solingen am stärksten?
| Merkmal | Effekt | Beispiel |
|---|---|---|
| Baujahr | bis +28 % | Neubau 2020 vs. 1980 |
| Gebäudestandard | −13 % … +23 % | einfach ↔ gehoben (Stufe 3↔8) |
| Mietsituation | −6 % | vermietet statt bezugsfrei |
| Wohnfläche | ~+2 % je +20 m² | kleinere Wohnungen pro m² teurer |
| Geschosslage | gering | EG bis Maisonette |
Quelle: BORIS-NRW IPK-Koeffizienten, GA Solingen, Stichtag 2026.
Zwei amtliche Beispielrechnungen für Solingen
Die Bewertungslogik in zwei Sätzen: Der Immobilienrichtwert (IRW) gilt für ein definiertes Bezugsobjekt pro Zone (typischerweise Baujahr 1955, 60–140 m² Wohnfläche, Standard 5). Weicht Ihr Objekt davon ab, korrigieren wir mit den amtlichen Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses Solingen — multiplikativ über Baujahr, Wohnfläche und Gebäudestandard.
Methodische Hinweise: Die Rechnungen verwenden den IRW-Median der jeweiligen Zone bzw. des Stadtteils, multiplikativ korrigiert über die offiziellen Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses Solingen (gkz 11400, Teilmarkt 1 für ETW, Teilmarkt 2 für EFH). Koeffizienten zwischen Stützpunkten werden linear interpoliert. Die ausgewiesene Spanne ±10 % spiegelt die typische Bandbreite indikativer AVM-Bewertungen wider und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Quelle: BORIS-NRW (dl-de/zero-2-0).
Hinweis zu Reihen-/Doppelhäusern: Solingen führt amtlich keinen eigenen RH/DH-Teilmarkt. Für eine Bewertung von Reihen- oder Doppelhäusern benötigt es deshalb zusätzliche, nicht-amtliche Annahmen — wir zeigen hier bewusst nur Bewertungen, die zu 100 % auf BORIS-NRW-Daten basieren. Für RH/DH erhalten Sie eine individuelle Einschätzung über das Bewertungs-Tool.
Diese Beispiele zeigen die Bewertungslogik exemplarisch. Eine konkrete Bewertung für Ihre Adresse berücksichtigt zusätzlich Geschosslage, Ausrichtung, Modernisierungsstand und weitere Merkmale. → Adresse-Bewertung starten.
Solingen im Überblick: 0 Stadtbezirke, 12 Stadtteile
Solingen gliedert sich in 0 Stadtbezirke mit 12 Stadtteilen. Die teuersten Lagen finden sich im Stadtbezirk (0 €/m² Median), die günstigsten in (0 €/m²). Die Stadtbezirks-Mediane spreizen sich um den Faktor – zwischen Extremen.
| Stadtbezirk | Stadtteile | BRW Median | IRW ETW Median |
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Was Sie bei einer Immobilienbewertung in Solingen beachten sollten
Eine Solingen-Immobilie zu bewerten ist anspruchsvoller als in den meisten anderen NRW-Großstädten. Der Markt befindet sich nach der Zinswende 2022–2024 in einer Neujustierung, die Mikrolagen-Unterschiede sind enorm, und ein einzelner Stadtteil kann mehrere stark voneinander abweichende Zonen umfassen. Die folgenden fünf Punkte trennen in der Praxis eine fundierte Einschätzung von einer Fehleinschätzung.
Die Bezirks-Lage allein reicht nicht
Die 0 Stadtbezirke spreizen sich beim Bodenrichtwert von 0 €/m² in bis 0 €/m² in — ein Faktor von –. Aber das gibt nur eine Grobeinordnung. Innerhalb einzelner Bezirke gibt es erhebliche Schwankungen.
Wer für die Bewertung nur den Bezirk ansetzt, kann sich um 30 bis 50 Prozent verschätzen. Maßgeblich ist immer der konkrete Stadtteil — und in innerstädtischen Lagen sogar das Quartier.
Bauweise: ein-/zweigeschossig oder mehrgeschossig?
Solingen führt je Lage zwei verschiedene Bodenrichtwerte: einen für die ein-/zweigeschossige Bauweise (typisch Einfamilienhaus) und einen für die mehrgeschossige (Bodenanteil von Eigentumswohnungen). Beide Werte können in derselben Lage um 30 bis 50 Prozent auseinander liegen.
Für ein freistehendes Haus ist der ein-/zweigeschossige Wert maßgeblich, für eine Eigentumswohnung der mehrgeschossige. Die Verwechslung beider Werte ist einer der häufigsten Bewertungs-Fehler in der Online-Recherche.
Reines Wohngebiet (WA) vs. Mischgebiet (MK)
Innerhalb derselben Lage trennt das amtliche Datenmodell scharf zwischen Wohngebieten (WA, WR) und Misch-/Kerngebieten (MK, MI). Letztere können auf engstem Raum um Faktor 3 bis 4 günstiger sein — denn dort sind auch Gewerbe-, Büro- und Verkehrsnutzungen zulässig.
Wer beim Lookup die falsche Nutzungsart erwischt, hat einen massiven Bewertungs-Fehler in der Kalkulation. Bei einem 400-m²-Grundstück können das schnell mehrere hunderttausend Euro Unterschied sein.
Innerstädtische Quartiere als Mikrolagen
In innerstädtischen Lagen sind die formellen Stadtteile für die Immobilienrichtwerte häufig weiter in benannte Quartiere und Mikrolagen aufgegliedert. Diese haben eigene Preisniveaus, die teils deutlich vom Stadtteil-Median abweichen — der Gutachterausschuss führt sie als eigene IRW-Zonen, BORIS-NRW dokumentiert sie unter Quartiers-Namen.
Wer eine Adresse rein auf den Stadtteil-Median reduziert, übergeht den Mikroquartier-Effekt. Die teuerste Lage in Solingen ist aktuell Schulstraße mit 3.840 €/m² ETW — sie führt die gesamte Solingener Skala an und kann deutlich über dem Mittel umliegender Zonen liegen.
Markt-Phase 2026: Nach der Korrektur, vor der Stabilisierung
Solingen gehörte zu den NRW-Städten, die am stärksten auf die Zinswende reagiert haben: Vom Peak 1.140 €/m² (2022) auf 410 €/m² (2026) — rund −18 Prozent in vier Jahren. Im Großstadt-Vergleich auffällig: Während Solingen und Düsseldorf nachgegeben haben, sind Dortmund und Essen gleichzeitig zweistellig gestiegen.
Für die Bewertung heißt das: Vergleichsdaten von vor 2024 sind nicht mehr als Referenz nutzbar, der Markt hat sich verschoben. Die Stichtage 2025 und 2026 zeigen Stabilisierung — der Boden scheint gefunden, aber Aufwärtsbewegung ist 2026 noch nicht zu erkennen.
Für eine seriöse Online-Einschätzung brauchen Sie drei Angaben: die exakte Adresse (für Stadtteil + Quartier + BRW-Zone), die Objektart (für Bauweise und IRW-Teilmarkt), und die wesentlichen Eigenschaften (Wohnfläche, Baujahr, Standard). Unser Bewertungs-Tool setzt genau diese drei Eingaben um — die übrigen Werte (Grundstücksgröße aus ALKIS, IRW der Zone, Umrechnungskoeffizienten) holen wir automatisch aus den amtlichen Datenquellen.
Solingen im NRW-Vergleich: Bodenrichtwert und Immobilienpreise
Im Vergleich der fünf einwohnerstärksten NRW-Städte zeigen die amtlichen Werte deutliche Unterschiede — sowohl beim reinen Bodenrichtwert als auch bei den Immobilienrichtwerten. Datenbasis: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026.
| Stadt | Einwohner | BRW Median | IRW ETW | IRW EFH | Trend 5J |
|---|---|---|---|---|---|
| Düsseldorf | 629.047 | 1.100 € | 4.000 € | 5.500 € | +0 % |
| Köln | 1.100.076 | 930 € | 3.950 € | 4.100 € | -2,1 % |
| Bonn | 336.465 | 760 € | 3.100 € | – € | +13,4 % |
| Dortmund | 593.317 | 450 € | 2.268 € | 3.005 € | +36,4 % |
| Essen | 579.432 | 430 € | 2.350 € | 3.600 € | +16,2 % |
Quelle: BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0, Stichtag 01.01.2026. BRW Median über alle Wohnbauland-Zonen pro Stadt. Trend 5J = Veränderung Median 2021→2026.
Während Solingen und Düsseldorf seit der Zinswende leicht korrigiert haben (−3 bis −4 % in fünf Jahren), liegen Dortmund, Essen und Bonn deutlich im Plus (+13 bis +36 %). Klassische Schwarmstadt-Bewegung: Käufer weichen aus den Top-Lagen in zuvor günstigere Großstädte aus. Über 10 Jahre haben dennoch alle fünf Städte zwischen +54 % (Essen) und +84 % (Dortmund) zugelegt.
Welche amtlichen Daten fließen in Ihre Bewertung ein?
BORIS-NRW liefert je Lage bis zu 60 Merkmale — wir nutzen die bewertungsrelevanten für Boden und Gebäude:
Vollständige Boden-Daten je Stadtteil und 16 historische Stichtage seit 2011: Bodenrichtwert Solingen.
Haus oder Wohnung in Solingen bewerten?
Für ein Haus kombiniert die Bewertung den Bodenwert (ein-/zweigeschossiger Bodenrichtwert × Grundstücksgröße aus ALKIS) mit dem Gebäudewert aus dem Immobilienrichtwert. Für freistehende EFH/ZFH gibt es 60 amtliche IRW-Zonen in Solingen, für Reihen-/Doppelhäuser nicht — diese werden über die EFH-Werte mit Abschlag bewertet.
Eigentumswohnungen werden über den IRW je m² Wohnfläche bewertet, angepasst an Baujahr, Wohnfläche, Standard und Geschosslage.
Was die Online-Bewertung nicht abbildet
Der berechnete Wert ist eine indikative Einschätzung auf amtlicher Datenbasis. Vier Lücken schließt nur eine persönliche Bewertung:
- Objektspezifika — Geschosslage, Balkon, Blick, Aufteilung, Sondereigentum.
- Energetik & Ausstattung — Effizienzklasse, Heizung, Sonderausstattung.
- Marktdynamik — Vermarktungsdauer und Käufertyp je Quartier/Monat.
- Premium über Standard — reale Vergleichspreise präzisieren die Indikation.
Belastbare Markteinschätzung für komplexe Fälle
Für Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung kombinieren wir die amtliche BORIS-Indikation mit lokalem Markt-Wissen und realen Vergleichsobjekten. Erstgespräch kostenfrei.