Median 450 €/m² · Spanne 270–2.750 €/m² · 871 Wohn-Zonen in 162 Stadtteilen.
Die ausgewiesenen Werte sind amtliche Richtwerte nach § 196 BauGB und eine indikative, datenbasierte Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Was ist der Bodenrichtwert in Dortmund?
Jede Richtwertzone trägt eine BRW-Nummer und ist durch Nutzungsart, Entwicklungszustand und Geschossflächenzahl charakterisiert. In Dortmund gibt es 871 Wohn-Zonen, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund (GASL 10600) jährlich zum Stichtag 1. Januar fortschreibt und über BORIS-NRW veröffentlicht.
Interaktive Karte aller Dortmunder Bodenrichtwertzonen
Bodenrichtwert-Karte Dortmund 2026
Bodenrichtwert-Detailseiten: 126 Dortmunder Ortsteile
Für 126 Dortmunder Ortsteile haben wir eigene Detailseiten mit allen Richtwertzonen, Immobilienrichtwerten (ETW/EFH), interaktiver Mikro-Karte und Vergleich zum Stadt-Median. Direkt auswählen oder über das Suchfeld filtern.
Detailseiten werden auf Basis des amtlichen Ortsteil-Felds (ORTST) in BORIS-NRW erstellt. Stichtag 01.01.2026.
Spitze und Tal: Top-Lagen und günstige Stadtteile
Die Spannweite der Dortmunder Bodenrichtwerte ist enorm. Hier die Stadtteile mit dem höchsten und niedrigsten BRW-Median — direkt aus den Pipeline-Daten.
Die drei teuersten Stadtteile
Median BRW Wohnbauland · BORIS-NRW 2026City-West
City-Ost
Cityring-West
Die drei günstigsten Stadtteile
Median BRW Wohnbauland · BORIS-NRW 2026Deusen
Union
Oestrich
Alle 162 Dortmunder Stadtteile im Bodenrichtwert-Vergleich
Vollständige Übersicht aller amtlich erfassten Wohn-Lagen Dortmunds — sortierbar, nach Stadtbezirk filterbar, durchsuchbar. Pro Stadtteil sehen Sie Median Bodenrichtwert, Spanne der Zonen und Entwicklung der letzten 5 Jahre.
| Stadtteil | Bezirk | BRW Median | Min | Max | Zonen | Trend 5J |
|---|
Aggregate aus BORIS-NRW. Pro Stadtteil sind alle Sub-Zonen zusammengefasst. Stichtag 01.01.2026.
Bodenrichtwerte nach Dortmunder Stadtbezirken
| Stadtbezirk | Stadtteile | BRW Median | Min | Max |
|---|---|---|---|---|
| Innenstadt-Ost | 17 | 530 €/m² | 420 € | 1.350 € |
| Hombruch | 21 | 515 €/m² | 330 € | 720 € |
| Innenstadt-West | 12 | 510 €/m² | 320 € | 1.600 € |
| Hörde | 13 | 500 €/m² | 400 € | 590 € |
| Innenstadt-Nord | 9 | 470 €/m² | 400 € | 610 € |
| Aplerbeck | 13 | 450 €/m² | 420 € | 595 € |
| Brackel | 10 | 433 €/m² | 400 € | 460 € |
| Scharnhorst | 23 | 375 €/m² | 320 € | 570 € |
| Lütgendortmund | 15 | 360 €/m² | 325 € | 570 € |
| Eving | 9 | 350 €/m² | 330 € | 400 € |
| Huckarde | 11 | 345 €/m² | 315 € | 435 € |
| Mengede | 9 | 345 €/m² | 320 € | 540 € |
Bodenrichtwert ein-/zweigeschossig vs. mehrgeschossig
Dortmund führt je Lage zwei Bodenrichtwerte: einen für die ein-/zweigeschossige Bauweise (typisch Einfamilienhaus) und einen für die mehrgeschossige Bauweise (Bodenanteil von Eigentumswohnungen). Für ein Haus ist der ein-/zweigeschossige Wert maßgeblich, für eine Eigentumswohnung der mehrgeschossige. Die Werte können in derselben Lage um 30 bis 50 Prozent auseinanderliegen.
Welche Bauweise je Zone gilt, lesen Sie in der interaktiven Karte über die Farbcodierung (blau = ein-/zweigeschossig, rot = mehrgeschossig) oder im Detailfenster der jeweiligen Richtwertzone.
Wie sich Bodenrichtwerte in Dortmund seit 15 Jahren entwickelt haben
Bodenrichtwerte für weitere Nutzungsarten
Neben Wohnbauflächen weist BORIS-NRW auch Werte für gewerbliche Bauflächen sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen aus. Diese liegen typischerweise deutlich unter den Wohnwerten — Gewerbe meist im Bereich von einigen hundert €/m² in zentralen Lagen, Landwirtschaft am Stadtrand unter 10 €/m².
Eine vollständige tabellarische Aufstellung je Stadtbezirk und Nutzungsart ergänzen wir im laufenden Ausbau dieser Seite.
Bodenrichtwerte benachbarter Städte
Im Dortmunder Umland liegen die Bodenrichtwerte häufig deutlich niedriger als in der Stadt selbst. Für Vergleich und Umzugsplanung die direkten Nachbarstädte:
Dortmund im NRW-Vergleich: Bodenrichtwerte der größten Städte
Innerhalb Nordrhein-Westfalens zeigen die fünf einwohnerstärksten Städte ein klares Preisgefälle — von der Premium-Lage Düsseldorf bis zu den günstigeren Ruhrgebietsstädten. Datenbasis: BORIS-NRW, jeweiliger Stadt-weiter Median über alle Wohnbau-Zonen, Stichtag 01.01.2026.
| Stadt | Einwohner | BRW Median | IRW ETW | Trend 5J | Trend 10J |
|---|---|---|---|---|---|
| Düsseldorf | 629.047 | 1.100 € | 4.000 € | +0 % | +71,9 % |
| Köln | 1.100.076 | 930 € | 3.950 € | -2,1 % | +73,8 % |
| Bonn | 336.465 | 760 € | 3.100 € | +13,4 % | +83,1 % |
| Dortmund diese Seite | 593.317 | 450 € | 2.268 € | +36,4 % | +83,7 % |
| Essen | 579.432 | 430 € | 2.350 € | +16,2 % | +53,6 % |
Quelle: BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0, Stichtag 01.01.2026. BRW Median über alle Wohnbauland-Zonen pro Stadt. Trend 5J = Veränderung Median 2021→2026.
Über zehn Jahre haben alle fünf NRW-Großstädte zwischen +54 % (Essen) und +84 % (Dortmund, Bonn) zugelegt. Im 5-Jahres-Trend dreht sich das Bild allerdings: Dortmund und Düsseldorf korrigieren seit der Zinswende (−3 bis −4 %), Dortmund, Essen und Bonn wachsen weiter zweistellig. Käufer weichen aus den Top-Lagen in zuvor günstigere Großstädte aus — klassische Schwarmstadt-Bewegung.
Welche Merkmale bestimmen den Wert? (BORIS-Felder)
| Merkmal (Feld) | Bedeutung |
|---|---|
| Entwicklungszustand (ENTW) | baureif (B), Rohbauland (R), Bauerwartungsland (E) — Wohnlagen i. d. R. „B". |
| Nutzungsart (NUTA) | reines (WR), allgemeines (WA), besonderes Wohngebiet (WB), Misch-/Kerngebiet. |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | zulässige Geschossfläche je m² Grundstück — Maß der Ausnutzbarkeit (z. B. 1,0). |
| Geschosszahl (GEZ) | z. B. „II–IV" für 2–4 Geschosse. |
| Erschließungsbeiträge (BEIT) | beitragsfrei oder (teilweise) -pflichtig. |
| Typ. Grundstücksgröße (FLAE) | Flächenspanne des Richtwertgrundstücks. |
| Vorwert (HBRW) | historischer Bodenrichtwert zum Vergleich (Entwicklung). |
| Erläuterungs-PDF (UDOK_URL) | direkter Link zum amtlichen Gutachterausschuss-Dokument. |
Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert
Der Bodenrichtwert gilt für ein Richtwert-Grundstück mit definierten Eigenschaften der Zone — weicht Ihr Grundstück davon ab (Größe, GFZ, Zuschnitt), passen amtliche Umrechnungskoeffizienten den Wert an. Für Dortmund (GASL 10600) erfolgt die Umrechnung nach dem multiplikativen Modell.
| Bodenrichtwert (Zone Breierspfad, Median) | 450 €/m² |
|---|---|
| Grundstücksfläche (Beispiel) | 400 m² |
| Umrechnungskoeffizient Größe/GFZ (Beispiel) | × 0,95 |
| Indikativer Bodenwert | ≈ 171.000 € |
Bodenrichtwert für die Grundsteuer Dortmund
Die Grundsteuer-Reform hat in Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell übernommen: Maßgeblich für die Bemessungsgrundlage ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Dortmund entspricht das dem damaligen Peak-Wert von rund 1.140 €/m² stadtweit. Eigentümer mussten die Werte in der Grundsteuererklärung selbst eintragen; das Finanzamt zieht sie ebenfalls aus BORIS-NRW.
Den historischen Stichtagswert Ihrer Lage finden Sie über die BORIS-NRW-Karte mit Zeitslider — oder, wenn Sie eine konkrete Adresse haben, über unsere Bewertungsseite (zeigt aktuellen und historischen Wert).
Bodenrichtwert für die Erbschaftsteuer in Dortmund
Die Erbschaftsteuer berechnet sich auf den Verkehrswert der Immobilie. Bei unbebauten Grundstücken ist das im Wesentlichen Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. mit amtlichen Umrechnungskoeffizienten korrigiert. Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu.
Wichtig: Der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert kann niedriger oder höher als der echte Marktwert sein. Eine individuelle Bewertung oder ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann sich daher auch im Erbschaftsfall lohnen — insbesondere bei Sondersituationen wie Erbbaurecht, Denkmalschutz oder rückläufiger Marktlage.
Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Für die konkrete Erbschaftsteuer-Berechnung wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht.
Bodenrichtwert ≠ Grundstückspreis
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, kein erzielbarer Kaufpreis. Grundstückspreise entstehen aus Angebot und Nachfrage und individuellen Verhandlungen; sie können je nach Lage, Größe, Zuschnitt und Marktlage 15 bis 30 % vom Richtwert abweichen — nach oben wie nach unten. Bodenrichtwerte basieren auf den Kaufpreissammlungen des Vorjahres und sind daher weniger volatil als der reale Markt.
Indikative Marktwert-Einordnung für Ihre Adresse in Dortmund
Auswertung aus amtlichen Immobilienrichtwerten (IRW), BORIS-Umrechnungskoeffizienten und ALKIS-Grundstücksgrößen. Ergebnis: indikative Wertspanne auf amtlicher Datenbasis, ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Wie erhalte ich den Bodenrichtwert für mein Dortmunder Grundstück?
Drei Wege:
- Online (BORIS-NRW): kostenlos über das amtliche Portal boris.nrw.de — oder hier je Stadtteil aufbereitet.
- Adress-Abfrage: Ihren konkreten Wert inkl. Umrechnung erhalten Sie über unsere Bewertung für Dortmund.
- Gutachterausschuss: die offizielle Behörde, die den Wert ermittelt.
Checkliste: Ihren Dortmunder Bodenrichtwert richtig lesen
- Stadtteil und Richtwertzone Ihres Grundstücks identifizieren.
- Richtige Bauweise wählen: ein-/zweigeschossig (Haus) oder mehrgeschossig (Wohnung).
- Entwicklungszustand prüfen — „baureif" ist deutlich wertvoller als „Bauerwartungsland".
- GFZ der Zone mit der tatsächlichen Bebaubarkeit abgleichen.
- Erschließungsstatus (beitragsfrei/-pflichtig) beachten.
- Bei Abweichung von Größe/GFZ amtliche Umrechnungskoeffizienten anwenden.