Verkehrswert bei Erbschaft & Schenkung: Steuer & Gutachten

Das Wichtigste in Kürze

Bei Erbschaft und Schenkung bemisst das Finanzamt die Steuer am Verkehrswert (gemeinen Wert) der Immobilie – ermittelt nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

• Das Finanzamt nutzt ein typisiertes Verfahren nach BewG, das im Einzelfall über dem echten Marktwert liegen kann.
• Mit einem Gutachten nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen und so Steuer sparen.
• Es gelten Freibeträge, z. B. 500.000 € für Ehegatten und 400.000 € je Kind (Stand 2026).

Wer eine Immobilie erbt, steht schnell vor der Frage nach der Erbschaftsteuer – und damit nach dem Verkehrswert. In unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten erleben wir regelmäßig, dass das pauschale Bewertungsverfahren des Finanzamts den tatsächlichen Marktwert übersteigt, etwa bei sanierungsbedürftigen oder ungünstig geschnittenen Objekten. Das kostet bares Geld, lässt sich aber oft korrigieren. Dieser Ratgeber erklärt sachlich, wie das Finanzamt Immobilien bei Erbschaft und Schenkung bewertet, welche Freibeträge gelten und wann sich ein Gutachten nach § 198 BewG lohnt. Hinweis: Dieser Beitrag dient der Information (Stand: Juni 2026) und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Warum zählt der Verkehrswert beim Erben?

Beim Erben oder Beschenken einer Immobilie ist der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Das Finanzamt ermittelt den sogenannten gemeinen Wert – das ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB – und zieht davon Freibeträge ab. Auf den verbleibenden Betrag fällt Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.

Je höher der angesetzte Verkehrswert, desto höher die mögliche Steuer. Deshalb ist es entscheidend, dass der Wert realistisch und nicht überhöht angesetzt wird. Genau hier entsteht in der Praxis häufig Streitpotenzial: Das Finanzamt rechnet zunächst mit einem standardisierten Verfahren, das die individuellen Schwächen einer konkreten Immobilie nicht immer abbildet.

Für Erben bedeutet das: Den vom Finanzamt festgestellten Wert sollten Sie nicht ungeprüft hinnehmen. Liegt der tatsächliche Marktwert niedriger, lässt sich dies nachweisen – mit unmittelbarer Wirkung auf die Steuerlast.

Begriff: Der „gemeine Wert” des Bewertungsgesetzes entspricht dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB – maßgeblich für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz – ähnlich wie bei der ImmoWertV, jedoch in einer typisierten, pauschalierten Form. Eine individuelle Besichtigung findet dabei in der Regel nicht statt.

Tabelle 1: Bewertungsverfahren des Finanzamts nach BewG je Objektart

Weil dieses Verfahren typisiert ist, kann das Ergebnis vom realen Marktwert abweichen – nach oben oder nach unten. Bei Immobilien mit erheblichem Sanierungsstau, schwieriger Lage oder ungünstigem Zuschnitt fällt der amtliche Wert nicht selten zu hoch aus. Genau dafür hat der Gesetzgeber eine Korrekturmöglichkeit geschaffen, die sogenannte Öffnungsklausel.

Welche Freibeträge gelten bei Erbschaft & Schenkung?

Vor der Steuer werden persönliche Freibeträge abgezogen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Erst der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert. Die folgenden Werte gelten nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (Stand 2026, ohne Gewähr).

Tabelle 2: Persönliche Freibeträge bei Erbschaft & Schenkung (Stand 2026, ohne Gewähr)

Wichtig: Bei der Schenkung können diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden – ein Grund, warum die vorweggenommene Erbfolge steuerlich oft günstiger ist als das Vererben in einem Schritt. Zusätzlich gibt es Sonderregelungen, etwa die Steuerbefreiung des selbst genutzten Familienheims unter bestimmten Voraussetzungen. Die konkrete Gestaltung gehört in fachkundige Hände.

Niedrigeren Verkehrswert nachweisen: Gutachten nach § 198 BewG

Stellt das Finanzamt einen zu hohen Wert fest, können Sie über die Öffnungsklausel des § 198 BewG einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Gelingt der Nachweis, wird die Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Basis des niedrigeren Werts berechnet – das kann die Steuerlast spürbar senken.

Als Nachweis akzeptiert die Finanzverwaltung in der Regel zwei Wege: ein qualifiziertes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag kann als Nachweis dienen.

• Sachverständigengutachten: erstellt nach den Verfahren der ImmoWertV (§ 198 S. 2 BewG verweist auf § 199 BauGB).
• Gutachterausschuss-Gutachten: amtliches Gutachten der örtlich zuständigen Stelle.
• Zeitnaher Kaufpreis: ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Hinweis: § 198 BewG und die Anforderungen an den Nachweis sind komplex und unterliegen Änderungen. Dieser Abschnitt gibt den Stand Juni 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung fachkundig beraten.

Beispielrechnung Erbschaftsteuer (illustrativ)

Das folgende Beispiel zeigt vereinfacht, wie sich ein niedrigerer Verkehrswert auswirkt. Ein Kind erbt ein Haus; das Finanzamt setzt zunächst 600.000 € an, ein Gutachten nach § 198 BewG weist 540.000 € nach. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 €. Alle Zahlen sind ausschließlich illustrativ; der konkrete Steuersatz hängt von Steuerklasse und steuerpflichtigem Erwerb ab.

Tabelle 3: Wirkung des Verkehrswerts auf den steuerpflichtigen Erwerb (illustrativ, ohne Gewähr)

Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Differenz steuerpflichtiger Erwerb 60.000 € · Nachweis nach § 198 BewG · Beispiel, ohne Gewähr

Im Beispiel reduziert das Gutachten den steuerpflichtigen Erwerb um 60.000 €. Auf diesen Betrag wäre andernfalls Erbschaftsteuer angefallen. Ob sich der Nachweis lohnt, hängt von der Differenz und den Gutachtenkosten ab – eine individuelle Steuerberatung klärt das verbindlich.

Verkehrswert bei Schenkung

Bei einer Schenkung gilt für die Bewertung dasselbe wie bei der Erbschaft: Maßgeblich ist der Verkehrswert nach BewG, von dem die persönlichen Freibeträge abgezogen werden. Der Unterschied liegt in der Gestaltbarkeit – eine Schenkung lässt sich planen und auf mehrere Zeiträume verteilen.

Weil sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneuern, kann eine frühzeitige, gestaffelte Schenkung die Steuerlast erheblich senken. Auch hier kann ein zu hoch angesetzter Verkehrswert über ein Gutachten nach § 198 BewG korrigiert werden. Welche Strategie im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von Vermögen, Alter und Familiensituation ab und gehört in eine steuerliche Beratung.

Ein verbreitetes Gestaltungsmittel ist die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Die schenkende Person überträgt die Immobilie, behält sich aber das Wohn- oder Nutzungsrecht vor. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb, was die Steuerlast zusätzlich senken kann. Solche Konstruktionen sind rechtlich anspruchsvoll und sollten nie ohne fachkundige Begleitung umgesetzt werden – ein Fehler in der Vertragsgestaltung kann den Steuervorteil zunichtemachen.

Geerbtes Haus schätzen lassen – wie gehen Sie vor?

Wer ein geerbtes Haus schätzen lassen möchte, geht in drei Schritten vor: zuerst eine kostenlose Orientierung über amtliche Daten, dann die Prüfung des Finanzamts-Bescheids, schließlich – bei zu hohem Wert – ein qualifiziertes Gutachten für den Nachweis nach § 198 BewG.

1. Orientierung holen. Bodenrichtwert über BORIS NRW und eine grobe Werteinschätzung als erste Größenordnung nutzen.
2. Bescheid prüfen. Den vom Finanzamt festgestellten Wert mit der Marktrealität abgleichen.
3. Gutachten beauftragen. Bei zu hohem Ansatz ein Wertgutachten für das geerbte Haus von Gutachterausschuss oder Sachverständigen einholen.

Ein Wertgutachten für ein Haus aus einer Erbschaft kostet typischerweise im Rahmen marktüblicher Gutachtenhonorare (Vollgutachten etwa 0,5–1,5 % des Werts). Ob sich die Investition lohnt, ergibt sich aus dem Vergleich von Steuerersparnis und Gutachtenkosten. Was bei der Wahl der Sachverständigen zählt, erklärt der Ratgeber Immobiliengutachter: Aufgaben, Auswahl & Kosten.

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Checkliste: Verkehrswert bei Erbschaft & Schenkung

• Bodenrichtwert und grobe Werteinschätzung als Orientierung einholen.
• Vom Finanzamt festgestellten Wert kritisch mit dem Markt abgleichen.
• Freibetrag nach Verwandtschaftsgrad ermitteln (z. B. 400.000 € je Kind).
• Bei zu hohem Wert ein Gutachten nach § 198 BewG prüfen.
• Steuerberatung einbinden – besonders bei Schenkung und Familienheim.

Häufige Fragen zum Verkehrswert bei Erbschaft

Welcher Wert zählt für die Erbschaftsteuer einer Immobilie? Maßgeblich ist der Verkehrswert (gemeiner Wert) der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Davon werden persönliche Freibeträge abgezogen; nur der darüber liegende Betrag wird mit Erbschaftsteuer belastet.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie? Das Finanzamt wendet ein typisiertes Verfahren nach dem Bewertungsgesetz an – Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Eine Besichtigung findet meist nicht statt, weshalb das Ergebnis vom realen Marktwert abweichen kann.

Kann ich einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen? Ja. Über die Öffnungsklausel des § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen. Das senkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.

Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftsteuer? Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 € je Elternteil, Enkel meist 200.000 € (Stand 2026, ohne Gewähr). Erst der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

Lohnt sich ein Gutachten für die Erbschaftsteuer? Ein Gutachten lohnt sich, wenn der tatsächliche Marktwert deutlich unter dem Finanzamtswert liegt und die Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Eine individuelle Steuerberatung klärt das verbindlich.

Gilt das auch bei einer Schenkung? Ja. Bei der Schenkung gelten dieselben Bewertungsregeln und Freibeträge wie bei der Erbschaft. Der Vorteil: Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre, sodass sich eine gestaffelte Schenkung steuerlich oft auszahlt.

Über den Autor / die Autorin

[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Immobilien in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Marktdaten.

Disclaimer: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information (Stand: Juni 2026) und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben zu Freibeträgen und § 198 BewG ohne Gewähr. Maßgeblich sind die geltenden Gesetze und die Feststellungen des zuständigen Finanzamts bzw. Gutachterausschusses.

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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: § 194 BauGB; § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts); Bewertungsgesetz (BewG); Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG); BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, ersetzt keine Steuer-/Rechtsberatung, Angaben ohne Gewähr.