Das Wichtigste in Kürze
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter (€/m²) – ein amtlicher Wert nach § 196 BauGB.
- Er bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone und ist ein Durchschnitt, kein Einzelwert.
- Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab; Stichtag ist der 1. Januar.
- Den Bodenwert Ihres Grundstücks erhalten Sie über: Bodenrichtwert × Fläche. In NRW finden Sie die Werte kostenlos über BORIS NRW.
Kaum ein Wert taucht bei Grundstücks- und Immobilienfragen so oft auf wie der Bodenrichtwert – und kaum einer wird so häufig missverstanden. Aus unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten wissen wir, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihn für den fertigen Wert ihres Grundstücks halten, obwohl er nur den Boden, nur als Durchschnitt und nur für ein fiktiv unbebautes Grundstück beschreibt. Dieser Ratgeber erklärt sachlich, was der Bodenrichtwert bedeutet, wie er entsteht, worin er sich vom Bodenwert unterscheidet und wie Sie ihn kostenlos finden. Hinweis vorab: Es geht hier um das Konzept des Bodenrichtwerts, nicht um konkrete Werte einzelner Städte – diese finden Sie in unseren Stadt- und Datenseiten.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird nach § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone.
Drei Begriffe sind entscheidend. „Durchschnittlich” heißt: Der Wert mittelt über alle Grundstücke einer Zone, Ihr konkretes Grundstück kann darüber oder darunter liegen. „Fiktiv unbebaut” heißt: Bewertet wird nur der nackte Boden, so als stünde kein Gebäude darauf – ein vorhandenes Haus zählt für den Bodenrichtwert nicht. „Zone” heißt: Das Gebiet umfasst Grundstücke, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Der Bodenrichtwert ist damit ein amtlicher Orientierungswert, der die Lagequalität des Bodens in Euro je Quadratmeter ausdrückt – nicht mehr und nicht weniger. Er ist die Basisgröße für den Bodenwert in fast jeder Immobilienbewertung, aber selbst noch kein Immobilienwert.
Rechtsgrundlage: Bodenrichtwerte sind in § 196 BauGB geregelt; in bebauten Gebieten ist der Wert anzusetzen, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert hat Bedeutung als neutrale, amtliche Grundlage: für die Immobilienbewertung, für die steuerliche Wertermittlung (etwa Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer) und als kostenlose Orientierung beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks. Er schafft Vergleichbarkeit, wo sonst nur Angebotspreise stünden.
Sein Wert liegt in der Herkunft: Anders als Angebotspreise in Portalen beruht der Bodenrichtwert auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Damit ist er eine der wenigen wirklich neutralen Größen am Immobilienmarkt. Die folgende Übersicht zeigt, wofür er typischerweise herangezogen wird.
Tabelle 1: Wofür der Bodenrichtwert verwendet wird
| Anwendung | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|
| Immobilienbewertung | Basis für den Bodenwert in allen drei Verfahren |
| Grundstückskauf/-verkauf | Neutrale Orientierung für die Preisfindung |
| Erbschaft & Schenkung | Eingangsgröße der steuerlichen Wertermittlung |
| Grundsteuer | Teil der Bemessungsgrundlage (Bundesmodell) |
| Beleihung/Finanzierung | Plausibilisierung des Bodenwerts durch die Bank |
Wie entsteht der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert entsteht aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse: Sie werten alle notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe aus, bilden Zonen mit vergleichbarer Nutzung und leiten daraus den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter ab. Stichtag ist jeweils der 1. Januar.
Hinter jedem Bodenrichtwert steht also ein gesetzlich geregelter, datengestützter Prozess. Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, mit Sachverständigen besetzte Kollegialgremien (§ 192 BauGB). Sie führen die Kaufpreissammlung (§ 193 BauGB), in die jeder beurkundete Verkauf einfließt, und ermitteln daraus Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten.
- Kaufpreise sammeln. Notare melden jeden Grundstücksverkauf; die Daten fließen in die Kaufpreissammlung ein.
- Zonen bilden. Gebiete mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung werden zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst.
- Wert ableiten. Aus den Kaufpreisen wird der durchschnittliche Lagewert je m² für das fiktiv unbebaute Richtwertgrundstück bestimmt.
- Veröffentlichen. Die Werte werden zum Stichtag 1. Januar ermittelt und in der Regel bis zum 31. März des Jahres veröffentlicht.
Bodenrichtwert vs. Bodenwert – der wichtigste Unterschied
Bodenrichtwert und Bodenwert werden oft verwechselt, sind aber nicht dasselbe: Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert je Quadratmeter für eine ganze Zone. Der Bodenwert ist der konkrete Wert Ihres Grundstücks – er ergibt sich grundsätzlich aus Bodenrichtwert mal Fläche, ggf. mit Anpassungen.
Tabelle 2: Bodenrichtwert und Bodenwert im Vergleich
| Merkmal | Bodenrichtwert | Bodenwert |
|---|---|---|
| Bezug | Ganze Bodenrichtwertzone | Ihr konkretes Grundstück |
| Einheit | €/m² (Durchschnitt) | Gesamtbetrag in € |
| Charakter | Amtlich, fiktiv unbebaut | Abgeleitet, objektbezogen |
| Berechnung | Von Gutachterausschuss ermittelt | Bodenrichtwert × Fläche (± Anpassungen) |
Die Anpassungen sind wichtig: Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Geschossflächenzahl vom Richtwertgrundstück der Zone ab, ist der reine Multiplikationswert zu korrigieren. Genau diese Feinarbeit übernimmt im Zweifel ein Sachverständiger.
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Zwei Grundstücke liegen in derselben Zone und teilen denselben Bodenrichtwert von 400 €/m². Das eine ist 400 m² groß und gut geschnitten, das andere 1.000 m² mit ungünstigem Zuschnitt und einem nicht bebaubaren Hinterland. Der Bodenrichtwert ist identisch, der abgeleitete Bodenwert je Quadratmeter kann nach fachlicher Anpassung dennoch deutlich auseinanderfallen. Der Bodenrichtwert ist also der Ausgangspunkt – nicht das Endergebnis.
Bodenwert ermitteln in 3 Schritten (illustrativ)
Den Bodenwert ermitteln Sie im Grundsatz, indem Sie den passenden Bodenrichtwert mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren. Das folgende Beispiel zeigt das Prinzip mit illustrativen Zahlen – Ihre realen Werte hängen von der konkreten Zone und den Merkmalen Ihres Grundstücks ab.
- Bodenrichtwert finden. Zuständige Zone und €/m²-Wert ermitteln (in NRW über BORIS NRW).
- Fläche feststellen. Grundstücksfläche aus Grundbuch oder Flurkarte übernehmen.
- Multiplizieren & anpassen. Bodenrichtwert × Fläche; bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück korrigieren.
Tabelle 3: Beispiel Bodenwert-Berechnung (illustrative Zahlen, keine amtlichen Werte)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert (Beispielzone) | — | 400 €/m² |
| Grundstücksfläche | — | 600 m² |
| Bodenwert (rechnerisch) | 400 €/m² × 600 m² | 240.000 € |
Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Bodenrichtwert Beispielzone 400 €/m² · Amtliche Datenbasis: BORIS NRW · Stichtag 01.01.2026
Für den vollständigen Immobilienwert kommt zum Bodenwert noch der Gebäudewert hinzu – wie das je nach Verfahren funktioniert, zeigt der Überblick Immobilienbewertung.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen über amtliche Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS) der Länder bereitgestellt. Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Portal; die Verfügbarkeit, der Funktionsumfang und die Kosten unterscheiden sich von Land zu Land.
In einigen Ländern ist der Online-Abruf vollständig kostenlos, in anderen sind nur Teilauskünfte gratis oder es fallen Gebühren für schriftliche Auskünfte an. Wer den Bodenrichtwert sucht, geht am besten über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslands. Für Nordrhein-Westfalen ist das BORIS NRW – dazu der nächste Abschnitt und der vertiefende Ratgeber Bodenrichtwert NRW.
Bodenrichtwert in NRW: BORIS NRW
In Nordrhein-Westfalen finden Sie Bodenrichtwerte kostenlos und ohne Registrierung über das amtliche Portal BORIS NRW. Die Werte stammen von über 70 örtlichen Gutachterausschüssen, beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar und werden in der Regel bis Ende März des Jahres veröffentlicht.
NRW hat hier einen Vorsprung: Schon seit 2016 sind die Bodenrichtwerte online frei zugänglich. Sie rufen eine Karte auf, navigieren zu Ihrer Lage und lesen den Bodenrichtwert der jeweiligen Zone ab – ohne Anmeldung und ohne Gebühr für die Online-Karte. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Abfrage finden Sie im Ratgeber Bodenrichtwert NRW: BORIS NRW abfragen & verstehen.
NRW-Fundstelle: BORIS NRW (boris.nrw.de) – amtliches, kostenfreies Portal der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen.
Bodenrichtwert richtig lesen
Um einen Bodenrichtwert richtig zu lesen, müssen Sie drei Dinge beachten: die Zonenzugehörigkeit, die zugrunde gelegte Nutzung (etwa Wohnen, Gewerbe) und die Bezugsmerkmale des Richtwertgrundstücks. Erst damit lässt sich der Wert sinnvoll auf Ihr Grundstück übertragen.
- Zone prüfen. Liegt Ihr Grundstück wirklich in der angezeigten Zone oder an deren Rand?
- Nutzungsart beachten. Der Wert gilt für eine bestimmte Nutzung; gemischte Lagen können abweichen.
- Bezugsmerkmale lesen. Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe oder Erschließungszustand des Richtwertgrundstücks beeinflussen den Wert.
- Stichtag beachten. Der Wert gilt zum 1. Januar; ältere Stichtage geben den Markt vergangener Jahre wieder.
Amtlicher Bodenrichtwert vs. Marktpreis
Der amtliche Bodenrichtwert und der tatsächliche Marktpreis können auseinanderfallen: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus vergangenen, beurkundeten Kaufpreisen zum Stichtag. Der Marktpreis ist das, was aktuell für ein konkretes Grundstück gezahlt wird – beeinflusst von Angebot, Nachfrage und Objektbesonderheiten.
Amtlicher Bodenrichtwert
- Durchschnitt einer ganzen Zone
- Aus tatsächlichen Kaufpreisen
- Stichtagsbezogen (1. Januar)
- Neutral, kostenlos, amtlich
Marktpreis
- Konkretes einzelnes Grundstück
- Aktuelles Angebot & Nachfrage
- Tagesaktuell, schwankend
- Objektbesonderheiten zählen
Beide Werte beantworten unterschiedliche Fragen und ergänzen sich: Der Bodenrichtwert gibt eine neutrale Basis, der Marktpreis die aktuelle Realität. Wer beide kennt, verhandelt fundierter.
In angespannten, schnell steigenden Märkten liegt der aktuelle Marktpreis häufig über dem zum letzten Stichtag ermittelten Bodenrichtwert, weil dieser auf bereits beurkundeten – also etwas älteren – Verkäufen beruht. In ruhigen oder rückläufigen Märkten kann es umgekehrt sein. Genau deshalb ist der Bodenrichtwert kein „Preisschild”, sondern eine verlässliche Orientierungsmarke: Er sagt Ihnen, was in Ihrer Lage durchschnittlich und nachweislich gezahlt wurde, und schützt so vor überzogenen Erwartungen in beide Richtungen.
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Checkliste: Bodenrichtwert richtig nutzen
- Zuständige Bodenrichtwertzone für Ihr Grundstück bestimmen.
- €/m²-Wert und Stichtag (1. Januar) ablesen.
- Nutzungsart und Bezugsmerkmale des Richtwertgrundstücks prüfen.
- Bodenwert berechnen: Bodenrichtwert × Fläche.
- Bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück fachlich anpassen lassen.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Was ist der Bodenrichtwert einfach erklärt? Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer Zone. Er wird amtlich nach § 196 BauGB ermittelt und bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück, nicht auf ein vorhandenes Gebäude.
Wie ermittle ich den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert? Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert in €/m² mit Ihrer Grundstücksfläche in m². Bei 400 €/m² und 600 m² ergibt das rechnerisch 240.000 €. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, ist der Wert anzupassen.
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundstückspreis? Nein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter für eine ganze Zone. Der tatsächliche Grundstückspreis hängt zusätzlich von Angebot, Nachfrage und den Besonderheiten des konkreten Grundstücks ab.
Wer legt den Bodenrichtwert fest? Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln den Bodenrichtwert. Sie werten in einer Kaufpreissammlung tatsächlich beurkundete Verkäufe aus und leiten daraus nach § 196 BauGB die Bodenrichtwerte ab.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? Bodenrichtwerte werden zum Stichtag 1. Januar ermittelt und in der Regel bis zum 31. März des Jahres veröffentlicht. In der Praxis erfolgt die Fortschreibung damit jährlich oder in festen Abständen.
Bezieht sich der Bodenrichtwert auf ein bebautes Grundstück? Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktiv unbebautes Grundstück. Auch in bebauten Gebieten gilt der Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre – das Gebäude bleibt unberücksichtigt.
Ist der Bodenrichtwert kostenlos abrufbar? Das hängt vom Bundesland ab. In Nordrhein-Westfalen sind die Bodenrichtwerte über das Portal BORIS NRW kostenlos und ohne Registrierung abrufbar. Andere Länder erheben teils Gebühren für Auskünfte.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Immobilien in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Marktdaten.
Disclaimer: Der ausgewiesene Wert ist eine datenbasierte Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: § 192, § 193, § 196 BauGB; ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 01.01.2022); BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.