Definition
Der Bedarfswert ist der steuerliche Wert einer Immobilie, den das Finanzamt nach §§ 176–198 BewG im Erbschafts- oder Schenkungsfall ermittelt. Er soll den Verkehrswert annähern, folgt aber einem pauschalisierten Bewertungsverfahren und kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
Wann wird der Bedarfswert ermittelt?
- Erbschaft — beim Tod des Eigentümers für die Erbschaftsteuer.
- Schenkung — bei unentgeltlicher Übertragung zu Lebzeiten.
- Grunderwerbsteuer in Sonderfällen — z.B. Anteilsvereinigung, Umstrukturierung.
Bewertungsverfahren des Bedarfswerts
Das BewG übernimmt — vereinfacht — die drei Verfahren der ImmoWertV:
| Objektart | Verfahren nach BewG |
|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Bodenrichtwert × Fläche |
| Eigentumswohnung, EFH, RH/DH | Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) |
| Mietwohngrundstück | Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) |
| Geschäfts- und Spezialimmobilien | Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) |
Die Verfahren sind vereinfacht und nutzen standardisierte Vervielfältiger und Bewirtschaftungskosten-Pauschalen. Sie sind nicht so präzise wie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten.
Gegenbeweis: § 198 BewG
Wenn der Bedarfswert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt — etwa bei Sanierungsbedarf, Belastungen oder schwacher Marktlage — können Sie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen vorlegen (§ 198 BewG). Das Finanzamt muss den niedrigeren Wert anerkennen, wenn das Gutachten den ImmoWertV-Standards entspricht.
Siehe Ratgeber Verkehrswert bei Erbschaft.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein § 198-Gutachten immer? Nein. Es kostet 0,5–1,5 % des Immobilienwerts. Ein Vergleich Kosten vs. Steuerersparnis ist nötig.
Wer ermittelt den Bedarfswert? Das zuständige Finanzamt. Sie müssen eine Feststellungserklärung abgeben — die Daten liefern Sie, das Verfahren wendet das Finanzamt an.
Was sind die Freibeträge? Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, weitere Verwandte und Nicht-Verwandte deutlich weniger. Bei selbstgenutztem Familienheim teils komplette Steuerbefreiung.
Quellen: §§ 176–198 BewG · ErbStG · Stand Juni 2026.