Definition
§ 194 BauGB ist die zentrale Norm des deutschen Baugesetzbuchs, die den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie definiert. Der Wortlaut: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Vier Kern-Tatbestandsmerkmale
- Rechtliche Gegebenheiten — Bebauungsplan, Grundbuch, öffentliche Lasten
- Tatsächliche Eigenschaften — Größe, Zustand, Baujahr, Bebauung
- Sonstige Beschaffenheit — Lage, Bodenverhältnisse, Altlasten
- Ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse — kein Notverkauf, keine emotionale Bindung
Verkehrswert = Marktwert
Seit der BauGB-Reform 2004 ist „Verkehrswert” gesetzlich identisch mit „Marktwert” — beide Begriffe können synonym verwendet werden.
Anwendung
§ 194 BauGB ist die Rechtsgrundlage für:
- Verkehrswertgutachten von Sachverständigen
- Bewertungen durch Gutachterausschüsse
- Verkehrswertfeststellungen in Zwangsversteigerungen
- Verkehrswertermittlung in Scheidungsverfahren (Zugewinn)
- Bewertungen für Bilanzierung nach HGB
Verhältnis zu § 198 BewG
Während § 194 BauGB den allgemeinen Verkehrswert definiert, ist § 198 BewG die spezielle Norm für die steuerliche Anwendung (Erbschaft, Schenkung) — sie verweist methodisch auf den Verkehrswert nach BauGB.
Häufige Fragen
Wer ermittelt den Verkehrswert? Für gerichts- und steuerfeste Anwendung: vereidigte oder zertifizierte Sachverständige. Für interne/indikative Zwecke: jeder mit fachlichen Kenntnissen.
Ist der Verkehrswert verbindlich? In gerichtlichen Verfahren ja. Bei Kaufverhandlungen sind die Parteien frei.
Quellen: § 194 Baugesetzbuch (BauGB), zuletzt geändert 2023 · Stand Juni 2026.