Definition
Das Residualwertverfahren ermittelt den Wert eines Entwicklungsgrundstücks durch Rückrechnung vom späteren Verkaufserlös: Vom prognostizierten Erlös der fertig entwickelten Immobilie werden Baukosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten und Projektentwickler-Gewinn abgezogen. Der Residualwert ist der maximale Grundstückspreis, den ein Investor wirtschaftlich zahlen kann.
Vorgehen
- Marktwert der fertigen Immobilie prognostizieren
- − Baukosten (inkl. Architekt, Genehmigung)
- − Vermarktungskosten
- − Finanzierungskosten während der Projektphase
- − Risiko- und Gewinnzuschlag des Entwicklers (typ. 12–18 %)
- = Residualwert des Grundstücks
Beispielrechnung
Wohnbaugrundstück, 1.500 m², Projektierung für 12 Eigentumswohnungen:
| Position | Wert |
|---|---|
| Erwarteter Verkaufserlös | 6.000.000 € |
| − Baukosten | −3.000.000 € |
| − Nebenkosten und Finanzierung | −600.000 € |
| − Vermarktungskosten | −250.000 € |
| − Entwickler-Marge (15 %) | −900.000 € |
| Residualwert (Grundstück) | 1.250.000 € |
Anwendung
- Projektentwickler bei der Kaufpreiskalkulation
- Bewertung von baureifen, noch unbebauten Grundstücken
- Bewertung von Sanierungsobjekten („Wert nach Renovierung”)
Häufige Fragen
Ist das Verfahren in der ImmoWertV geregelt? Nein, es ist nicht im Kanon der drei amtlichen Verfahren. Es wird ergänzend angewandt.
Wie unterscheidet es sich vom Vergleichswertverfahren? Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. Beim Residualwertverfahren wird der Wert aus einer Projektkalkulation abgeleitet — bei fehlenden Vergleichsdaten unverzichtbar.
Quellen: Projektentwicklungs-Literatur · TEGoVA · Stand Juni 2026.