Definition
Die Spekulationssteuer (umgangssprachlich) bezeichnet die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne bei Immobilien nach § 23 EStG. Wer ein Grundstück oder eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn versteuern. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer.
Wesentliche Regeln
- 10-Jahres-Frist — gemessen ab Notartermin Kauf bis Notartermin Verkauf
- Eigennutzungs-Ausnahme — bei selbstgenutztem Wohneigentum gilt eine kürzere Frist (siehe unten)
- Persönlicher Steuersatz — der Gewinn wird mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz besteuert
- Freigrenze 1.000 € pro Jahr für private Veräußerungsgeschäfte
Eigennutzungs-Ausnahme
Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Verkauf steuerfrei, wenn:
- Voll eigengenutzt seit Kauf, oder
- Im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt
Heißt: Wer eine Immobilie 2 Jahre und 1 Tag selbst bewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen — auch bei Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist.
Berechnung des Veräußerungsgewinns
| Position | Wert |
|---|---|
| Verkaufspreis | 600.000 € |
| − Anschaffungskosten | −400.000 € |
| − Kaufnebenkosten (10 %) | −40.000 € |
| − Verkaufsnebenkosten (5 %) | −30.000 € |
| − Verbesserungs-Investitionen | −20.000 € |
| Veräußerungsgewinn | 110.000 € |
Bei Steuersatz 42 % zahlbar: rund 46.000 € Spekulationssteuer.
Sonderfälle
- Vermietete Immobilie — keine Eigennutzungs-Ausnahme, 10-Jahres-Frist gilt strikt
- Geerbte Immobilie — Erblasser-Haltedauer wird angerechnet
- Geschenkte Immobilie — Schenker-Haltedauer wird angerechnet
- Gewerbe-Immobilien — keine 10-Jahres-Frist, immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb
- Bauerwartungsland — als unbebautes Land 10-Jahres-Frist
Strategien zur Steuervermeidung
- Halten bis 10 Jahre + 1 Tag
- Selbstnutzung 2+1 Jahre
- Investitionen werterhöhend nachweisen (vermindern Gewinn)
- Steuerlich klug strukturieren (z.B. Familien-GbR)
Häufige Fragen
Bin ich auch ohne Gewinn betroffen? Nein. Nur bei tatsächlichem Veräußerungsgewinn.
Was bei Teilverkauf? Anteilige Berechnung — nur der verkaufte Anteil ist relevant.
Wer ermittelt den Gewinn? Sie selbst in der Anlage SO der Steuererklärung; das Finanzamt prüft.
Quellen: § 23 EStG · BMF-Schreiben zur Spekulationssteuer · Stand Juni 2026.