Definition
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004 die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie nach einheitlichen Regeln. Sie ist verbindlich für mietrechtliche Zwecke und in der Immobilienbewertung der Standard für die Wohnflächenangabe.
Berechnungsregeln (Auswahl)
| Bereich | Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit Deckenhöhe ≥ 2 m | 100 % |
| Raumhöhe 1 bis 2 m (Dachschräge) | 50 % |
| Raumhöhe < 1 m | 0 % (nicht anrechenbar) |
| Balkon, Loggia | 25 % (in Ausnahmen bis 50 %) |
| Terrasse | 25 % |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50 % |
| Wintergarten (beheizt) | 100 % |
| Keller, Hauswirtschaftsraum | 0 % |
| Treppen mit > 3 Stufen | 0 % |
Vorgängerregelungen
Vor 2004 galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) mit teils anderen Quoten — insbesondere für Balkone (50 % statt 25 %). Wer Wohnflächen aus Altverträgen nutzt, sollte auf die genutzte Berechnungsbasis achten.
Bedeutung für die Bewertung
Die Wohnfläche ist die zentrale Bezugsgröße für €/m²-Werte (Vergleichswert, Immobilienrichtwert). Eine Über- oder Unterangabe der Wohnfläche um 10 % wirkt sich direkt auf den ermittelten Verkehrswert aus.
Praxis
Wohnflächen-Angaben in Immobilienportalen sind oft ungenau oder folgen veralteten Berechnungsmethoden. Bei Verkauf oder Bewertung ist eine fachliche Aufmaßung (Architekt, Sachverständiger) ratsam.
Häufige Fragen
Gilt die WoFlV bei Kaufverträgen? Empfohlen, aber nicht verpflichtend — die Parteien können andere Berechnungen vereinbaren.
Was, wenn die tatsächliche Fläche abweicht? Bei mehr als 10 % Abweichung kann der Käufer den Vertrag anfechten oder mindern.
Quellen: Wohnflächenverordnung 2004 · BGH-Rechtsprechung · Stand Juni 2026.