Definition
Der Bodenrichtwert (BRW) ist der vom Gutachterausschuss ermittelte durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für ein fiktiv unbebautes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er wird nach § 196 BauGB jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt und ist die zentrale amtliche Größe für die Bewertung von Grund und Boden in Deutschland.
Drei Schlüsselbegriffe der Definition
- „Durchschnittlich” — Der Wert mittelt über alle Grundstücke einer Zone. Ihr konkretes Grundstück kann darüber oder darunter liegen.
- „Fiktiv unbebaut” — Bewertet wird nur der nackte Boden, so als stünde kein Gebäude darauf. Ein vorhandenes Haus zählt nicht.
- „Zone” — Das Gebiet umfasst Grundstücke mit vergleichbarer Art und vergleichbarem Maß der Nutzung.
Wie entsteht der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird in einem gesetzlich geregelten Prozess abgeleitet:
- Kaufpreissammlung — Notare melden jeden Grundstücksverkauf an den Gutachterausschuss (§ 193 BauGB).
- Zonenbildung — Grundstücke mit gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung werden zu Richtwertzonen zusammengefasst.
- Ableitung — Aus den Kaufpreisen wird der durchschnittliche Lagewert je m² bestimmt.
- Veröffentlichung — Stichtag 1. Januar, Veröffentlichung typisch bis Ende März.
Bestandteile einer Bodenrichtwertzone
Jede Zone trägt eine Nummer und ist durch sechs Merkmale charakterisiert:
| Merkmal | Beispiel |
|---|---|
| Nutzungsart (NUTA) | W, WA, WR, WS, WB, MI, MD, MK |
| Entwicklungszustand (ENTW) | B (baureif), R (Rohbauland), E (Bauerwartungsland) |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | 0,4 bis 2,5 |
| Bauweise | offen / geschlossen / Reihenhaus |
| Erschließungsbeitragsstatus (BEIT) | beitragsfrei oder beitragspflichtig |
| Typische Grundstücksgröße (FLAE) | z.B. 300–500 m² |
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
In jedem Bundesland gibt es ein eigenes BORIS-Portal (Bodenrichtwert-Informationssystem):
- Nordrhein-Westfalen — BORIS-NRW, seit 2016 kostenlos online, ohne Registrierung.
- Niedersachsen, Bayern, Baden-Württemberg etc. — eigene BORIS-Portale, teils gebührenpflichtig.
Auf immobilienwerte.nrw finden Sie alle NRW-Werte aufbereitet je Stadt und Ortsteil — mit interaktiver Karte, Stadtteil-Tabelle, Bezirks-Aggregat und NRW-Vergleich.
Bodenrichtwert vs. Bodenwert
Diese beiden Begriffe werden oft verwechselt:
- Bodenrichtwert = amtlicher €/m²-Durchschnittswert einer ganzen Zone.
- Bodenwert = konkreter €-Wert Ihres Grundstücks (Bodenrichtwert × Fläche ± Anpassungen).
Wer „Bodenrichtwert × Grundstücksgröße” als finalen Bodenwert nimmt, überschätzt typisch um 15–25 %, weil der Bodenrichtwert für die Standard-Grundstücksgröße der Zone gilt.
Wofür wird der Bodenrichtwert verwendet?
- Immobilienbewertung — als Bodenwert-Basis in allen drei amtlichen Verfahren.
- Grundsteuer — in NRW (Bundesmodell) ist der BRW Bestandteil der Bemessungsgrundlage.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — Eingangsgröße für die Bedarfsbewertung nach BewG.
- Beleihung — Banken nutzen den BRW zur Plausibilisierung des Bodenwerts.
- Verkauf — neutrale Orientierung für die Preisfindung.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meines Grundstücks? Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Der konkrete Verkehrswert kann individuell abweichen — abhängig von Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebauungsrecht.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? Jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Veröffentlichung erfolgt typisch bis Ende März des Jahres.
Sind Bodenrichtwerte kostenlos abrufbar? In Nordrhein-Westfalen ja, über das Portal BORIS-NRW. In anderen Bundesländern teils kostenpflichtig.
Wer veröffentlicht den Bodenrichtwert? Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der jeweiligen Stadt oder des Kreises. In NRW gibt es über 70 örtliche Gutachterausschüsse, deren Daten zentral über BORIS-NRW bereitgestellt werden.
Was bedeutet die Datenlizenz dl-de/zero-2-0? „Datenlizenz Deutschland — Zero — Version 2.0” — die freieste deutsche Datenlizenz. Sie erlaubt die kommerzielle und nicht-kommerzielle Nutzung ohne Einschränkung. Quellenangabe ist freiwillig, wird aber empfohlen.
Quellen: § 196 BauGB · ImmoWertV 2022 · BORIS-NRW · Stand Juni 2026.