Definition
Der Bodenwert ist der konkrete Wert Ihres Grundstücks als Boden ohne Bebauung — bezogen auf das tatsächliche Grundstück mit allen seinen Eigenschaften. Er ist eine grundlegende Größe jeder Immobilienbewertung und wird grundsätzlich aus dem Bodenrichtwert der zuständigen Zone, multipliziert mit der Grundstücksfläche und ggf. korrigiert durch Anpassungsfaktoren, abgeleitet.
Bodenwert vs. Bodenrichtwert — der wichtigste Unterschied
| Merkmal | Bodenrichtwert | Bodenwert |
|---|---|---|
| Bezug | Ganze Richtwertzone | Ihr konkretes Grundstück |
| Einheit | €/m² (Durchschnitt) | Gesamtbetrag in € |
| Charakter | Amtlich, fiktiv unbebaut | Abgeleitet, objektbezogen |
| Berechnung | Vom Gutachterausschuss ermittelt | Bodenrichtwert × Fläche ± Anpassungen |
Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, der Bodenwert das Endergebnis Ihrer konkreten Berechnung.
Berechnung in drei Schritten
- Zuständige Bodenrichtwertzone identifizieren — über das amtliche BORIS-NRW in Nordrhein-Westfalen.
- Grundstücksfläche aus Grundbuch oder Flurkarte entnehmen.
- Multiplizieren und ggf. anpassen — Bodenrichtwert × Fläche, dann Korrektur, wenn das Grundstück vom Richtwert-Grundstück abweicht.
Beispielrechnung — Standardfall
Grundstück in Köln-Ehrenfeld, 400 m²:
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert der Zone | 1.200 €/m² |
| Grundstücksfläche | 400 m² |
| Bodenwert (rechnerisch) | 480.000 € |
Anpassungsfaktoren — wann sich Bodenrichtwert × Fläche nicht reicht
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Richtwert-Grundstück mit Standard-Eigenschaften — typischerweise rund 300–400 m², gut zugeschnitten, voll erschlossen, baureif. Weicht Ihr Grundstück davon ab, sind amtliche Umrechnungskoeffizienten anzuwenden:
| Abweichung | Effekt auf €/m² |
|---|---|
| Größeres Grundstück (>500 m²) | typisch –15 bis –25 % |
| Sehr kleines Grundstück (<200 m²) | typisch +5 bis +10 % |
| Ungünstiger Zuschnitt, Hinterland | –10 bis –20 % |
| Eckgrundstück | +5 bis +15 % (je nach Nutzung) |
| Übertiefe (sehr lang, schmal) | –5 bis –15 % |
| Erschließung noch offen | –10 bis –20 % |
| Bauerwartungsland statt baureif | –30 bis –60 % |
Die jeweiligen Koeffizienten werden vom Gutachterausschuss zone-spezifisch veröffentlicht (in NRW: über die AKS NRW abrufbar).
Beispielrechnung mit Anpassung
Grundstück Köln-Ehrenfeld, 800 m² (statt 400 m² Standard), guter Zuschnitt:
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert der Zone | 1.200 €/m² |
| Grundstücksfläche | 800 m² |
| Anpassungskoeffizient Größe | × 0,85 |
| Bodenwert (angepasst) | 816.000 € |
Ohne Anpassung wären rechnerisch 960.000 € entstanden — eine Überschätzung um rund 18 %.
Bodenwert im Gesamt-Verkehrswert
Der Bodenwert ist immer ein Bestandteil des Verkehrswerts der bebauten Immobilie:
- Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert zum Gebäudewert addiert.
- Im Ertragswertverfahren wird er getrennt vom kapitalisierten Mietertrag berücksichtigt.
- Im Vergleichswertverfahren ist er implizit in den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte enthalten.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse? In Nordrhein-Westfalen kostenlos über das BORIS-NRW-Portal. Auf immobilienwerte.nrw zeigen wir die Werte aufbereitet je Stadt und Ortsteil.
Kann ich den Bodenwert selbst berechnen? Die Grundberechnung (Bodenrichtwert × Fläche) ja. Die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten ist anspruchsvoll und wird in der Regel von Sachverständigen vorgenommen.
Was bedeutet „fiktiv unbebaut”? Der Bodenwert geht davon aus, dass auf dem Grundstück kein Gebäude steht — selbst wenn tatsächlich eines vorhanden ist. So bleibt der Bodenwert über die Lebensdauer des Hauses vergleichbar.
Wie alt sind die Bodenrichtwerte? Stichtag ist immer der 1. Januar. Die Veröffentlichung erfolgt typisch bis Ende März des Jahres. In BORIS-NRW sind aktuelle und historische Werte verfügbar.
Quellen: § 196 BauGB · ImmoWertV 2022 · BORIS-NRW · Stand Juni 2026.