Definition
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es zu nutzen — in der Regel für 75 bis 99 Jahre. Es ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Bauwerks, der Grundstückseigentümer behält den Grund. Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins.
Kernmerkmale
- Eigentum am Gebäude liegt beim Erbbauberechtigten — wirtschaftlich vergleichbar mit normalem Eigentum
- Eigentum am Boden bleibt beim Grundstückseigentümer
- Laufzeit typisch 75–99 Jahre
- Bei Vertragsende geht das Bauwerk auf den Grundstückseigentümer über — gegen Entschädigung in Höhe von typisch 2/3 des Verkehrswerts
- Vererbbar, veräußerbar, beleihbar — mit Zustimmung des Grundstückseigentümers
Wofür wird Erbbaurecht genutzt?
- Kirchengrundstücke — Kirchen wollen Grundstück nicht verkaufen, ermöglichen aber Bauen
- Kommunale Grundstücke — Stadt behält die Bodenkontrolle, ermöglicht günstigen Wohnbau
- Familienkonzepte — Generationenwechsel ohne Verkauf des Grundstücks
- Investoren — Reduktion des Kapitaleinsatzes (Grundstück muss nicht gekauft werden)
Bewertung eines Erbbaurechts
Der Wert des Erbbaurechts liegt aufgrund der Befristung unter dem Verkehrswert eines Volleigentums. Maßgebliche Faktoren:
- Restlaufzeit — je länger, desto wertvoller
- Erbbauzins-Höhe — niedriger Zins erhöht den Wert
- Entschädigung am Vertragsende — höhere Entschädigung erhöht den Wert
- Vertragsbedingungen — Anpassungsklauseln, Heimfall-Regelung
| Restlaufzeit | Wert (im Verhältnis zum Volleigentum) |
|---|---|
| 95–99 Jahre | 80–95 % |
| 60–80 Jahre | 60–80 % |
| 30–50 Jahre | 30–60 % |
| 10–25 Jahre | 10–30 % |
Erbbauzins — typische Höhe
In NRW liegt der Erbbauzins typisch bei 3–5 % des Bodenwerts pro Jahr, mit regelmäßiger Anpassung (z.B. an den Verbraucherpreisindex). Bei kirchlichen oder kommunalen Verträgen häufig auch nur 2–3 %.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein Erbbaurecht beim Hauskauf? Bei langer Restlaufzeit (>60 Jahre) und günstigem Erbbauzins durchaus. Bei kurzer Restlaufzeit kritisch — der Wertverlust beschleunigt sich gegen Vertragsende.
Kann ich ein Erbbaurecht verkaufen? Ja, in der Regel mit Zustimmung des Grundstückseigentümers (Veräußerungs-Vorbehalt im Vertrag).
Was passiert am Vertragsende? Heimfall: das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer über, mit Entschädigung an den Erbbauberechtigten (typisch 2/3 des Verkehrswerts).
Kann ich das Erbbaurecht verlängern? Ja, mit Zustimmung beider Parteien. Verlängerungen sind üblich, aber nicht garantiert.
Quellen: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) · ImmoWertV §§ 49 ff. · Stand Juni 2026.