Definition
Der Erbbauzins ist die jährliche Zahlung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer für das Erbbaurecht entrichtet. Er wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Die Höhe orientiert sich am Bodenwert.
Typische Höhe
| Verhältnis | Typische Erbbauzins-Quote (% vom Bodenwert pro Jahr) |
|---|---|
| Kommunale Vergabe (gefördertes Wohnen) | 2,0 – 3,0 % |
| Kirchengrundstücke | 3,0 – 4,0 % |
| Private Verträge Wohnen | 3,5 – 5,0 % |
| Gewerbliche Erbbaurechte | 4,0 – 6,0 % |
In Niedrigzinsphasen (2015–2022) zwischenzeitlich auch 2,0–3,0 %, nach der Zinswende wieder höher.
Beispielrechnung
Bodenwert 300.000 €, Erbbauzins 4 % p.a.:
- Jährlicher Erbbauzins: 12.000 €
- Monatlich: 1.000 €
Anpassung des Erbbauzinses
Im Vertrag ist häufig eine Wertsicherungsklausel vereinbart — typisch:
- Bindung an den Verbraucherpreisindex (alle 3–5 Jahre Anpassung)
- Bindung an die Bodenwertentwicklung (alle 10–20 Jahre Anpassung)
- Bei Wohnimmobilien beschränkt durch § 9a ErbbauRG (Anpassung nur alle 3 Jahre und max. proportional zur Lebenshaltungskostenentwicklung)
Steuerliche Behandlung
- Beim Eigentümer: Erbbauzins ist Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Beim Erbbauberechtigten: bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar
Häufige Fragen
Ist der Erbbauzins verhandelbar? Initial ja, später nur nach Vertragsklauseln.
Was, wenn nicht gezahlt wird? Heimfall-Klausel — der Grundstückseigentümer kann das Erbbaurecht zurückfordern.
Quellen: ErbbauRG · § 9a ErbbauRG · EStG · Stand Juni 2026.