Definition
Der Modernisierungsgrad beschreibt in der Immobilienbewertung das Ausmaß und Niveau durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Er wird in drei Stufen klassifiziert und beeinflusst die Restnutzungsdauer und damit den Wert deutlich. Geregelt in Anlage 1 ImmoWertV.
Stufen nach ImmoWertV
| Stufe | Maßnahmen | Verlängerung der RND |
|---|---|---|
| Nicht modernisiert | keine wesentlichen Sanierungen | 0 % |
| Geringfügig | Einzelmaßnahmen wie Fenster, Heizung | +5 % |
| Mittel | mehrere Gewerke saniert (Bad, Küche, Heizung) | +10 % |
| Wesentlich | umfassende Sanierung, energetisch | +25 % bis +50 % |
| Kernsanierung | Reduktion auf Rohbau, kompletter Neuaufbau | bis +90 % |
Maßnahmenkatalog (typische Bewertung)
| Maßnahme | Typische Wertung |
|---|---|
| Fenster komplett (PVC, 3-fach) | gering bis mittel |
| Heizung neu (Gas-Brennwert, Wärmepumpe) | mittel |
| Dach komplett (inkl. Dämmung) | mittel bis wesentlich |
| Außenwand-Dämmung | wesentlich |
| Bäder komplett saniert | gering bis mittel |
| Elektro komplett | mittel |
| Wasserleitungen komplett | gering |
Bedeutung für den Verkehrswert
Eine wesentliche Modernisierung kann die Restnutzungsdauer um 20 Jahre und mehr erhöhen — und damit den Sachwert oder Ertragswert um 15–30 % steigern. Bei der Wirtschaftlichkeit einer Sanierung sollte dieser Wertbeitrag immer mitgerechnet werden.
Häufige Fragen
Energetische Modernisierung — extra Wertung? Ja, energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung) wird seit ImmoWertV 2022 expliziter berücksichtigt — auch über den Energiekennwert.
Reicht eine Bad-Sanierung für „mittel”? Allein nein. Erst mehrere Gewerke summieren sich zur Stufe „mittel”.
Quellen: Anlage 1 ImmoWertV · Sachwert-Richtlinie · Stand Juni 2026.