Das Wichtigste in Kürze
Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus dem Bodenwert plus dem Gebäudesachwert, multipliziert mit einem Sachwertfaktor – geregelt in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV.
- Es ist das typische Verfahren für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten.
- Den Gebäudewert berechnen Sie aus Normalherstellungskosten, Baupreisindex und Alterswertminderung.
- Der Sachwertfaktor der Gutachterausschüsse passt den rechnerischen Wert an das reale Marktniveau an; in NRW über BORIS NRW zugänglich.
Wer ein selbst genutztes Einfamilienhaus bewerten lässt, bekommt es fast immer mit dem Sachwertverfahren zu tun – dem Verfahren, das die Bausubstanz in den Mittelpunkt stellt. Aus unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten wissen wir, dass der entscheidende und oft unterschätzte Schritt der Sachwertfaktor ist: Erst er übersetzt die reine Bausumme in einen marktgerechten Wert, und je nach Region kann er den rechnerischen Wert deutlich nach oben oder unten korrigieren. Dieser Ratgeber erklärt das Sachwertverfahren Schritt für Schritt, zeigt, wie Sie den Gebäudewert berechnen, und rechnet ein vollständiges Beispiel durch – auf Basis der ImmoWertV und amtlicher Daten statt Faustregeln.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eines der drei amtlichen Bewertungsverfahren nach der ImmoWertV und ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihrer baulichen Substanz und dem Bodenwert. Es beantwortet im Kern die Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten – abzüglich des Alters?
Geregelt ist das Verfahren in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert; der marktangepasste Sachwert entsteht, indem der vorläufige Sachwert mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert wird. Damit unterscheidet sich der Ansatz grundlegend von Ertrags- und Vergleichswert: Nicht Miete oder Kaufpreise vergleichbarer Objekte stehen im Mittelpunkt, sondern die Herstellungskosten.
Gerade weil das reine Substanzdenken nicht automatisch dem Markt entspricht, ist der abschließende Sachwertfaktor unverzichtbar. Er stellt sicher, dass der ermittelte Wert nicht an der Realität vorbeigeht, sondern das tatsächliche Preisniveau der Region widerspiegelt.
Rechtsgrundlage: Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft und fasst sechs frühere Regelwerke zusammen. Das Sachwertverfahren steht in den §§ 35–39.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn weder ausreichende Vergleichspreise noch ein Ertrag den Wert bestimmen – also vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Verfahrenswahl richtet sich nach Objektart, Marktüblichkeit und Datenlage und ist im Gutachten zu begründen.
Typische Einsatzfälle sind individuelle, selbst genutzte Eigenheime, für die es kaum vergleichbare Verkäufe gibt, sowie besondere Objekte ohne marktüblichen Ertrag. Vermietete Renditeobjekte werden dagegen über das Ertragswertverfahren bewertet, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke über das Vergleichswertverfahren.
Tabelle 1: Verfahrenswahl – wann das Sachwertverfahren passt
| Objekttyp | Typisches Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Selbst genutztes Einfamilienhaus | Sachwert | kein Ertrag, wenige Vergleichsobjekte |
| Zweifamilienhaus, eigengenutzt | Sachwert | individuelle Bausubstanz |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Wert aus Mieterträgen |
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | viele vergleichbare Verkäufe |
Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwertfaktor
Das Sachwertverfahren ruht auf drei Säulen: dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Sachwertfaktor. Die ersten beiden ergeben den vorläufigen Sachwert, der dritte passt ihn an den Markt an. Wer diese drei versteht, versteht das Verfahren.
Bodenwert
Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, kostenfreier Durchschnittswert der Gutachterausschüsse; in Nordrhein-Westfalen rufen Sie ihn über das Portal BORIS NRW ab.
Gebäudesachwert
Der Gebäudesachwert ist der Herstellungswert des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung. Grundlage sind die Normalherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, angepasst mit dem Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag. Je älter und abgenutzter das Gebäude, desto höher die Alterswertminderung.
Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) ist der entscheidende Schritt zum marktgerechten Wert. Er wird von den Gutachterausschüssen aus dem Verhältnis tatsächlicher Kaufpreise zu vorläufigen Sachwerten abgeleitet und liegt je nach Lage und Nachfrage über oder unter 1,0. Ein Faktor über 1,0 hebt den rechnerischen Wert an, ein Faktor unter 1,0 senkt ihn.
Tabelle 2: Die drei Bausteine des Sachwertverfahrens
| Baustein | Berechnung | Quelle / Herkunft |
|---|---|---|
| Bodenwert | Bodenrichtwert × Fläche | Gutachterausschuss / BORIS NRW |
| Gebäudesachwert | Herstellungswert − Alterswertminderung | Normalherstellungskosten, Baupreisindex |
| Sachwertfaktor | × Marktanpassungsfaktor | Gutachterausschuss (amtlich) |
Gebäudewert berechnen
Den Gebäudewert berechnen Sie in drei Schritten: Normalherstellungskosten je Quadratmeter mit der Brutto-Grundfläche multiplizieren, mit dem Baupreisindex auf den Stichtag anpassen und anschließend die Alterswertminderung abziehen. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert.
Die Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Kostenkennwerte je Gebäudetyp und Ausstattungsstandard. Sie bilden ab, was die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes kosten würde. Der Baupreisindex aktualisiert diese Kennwerte auf das heutige Preisniveau. Die Alterswertminderung schließlich berücksichtigt, dass ein gebrauchtes Gebäude weniger wert ist als ein neues – linear über die Gesamtnutzungsdauer, abhängig vom Gebäudealter und vom Modernisierungsstand.
Merke: Modernisierungen verlängern rechnerisch die Restnutzungsdauer und verringern die Alterswertminderung – der Gebäudewert steigt. Unterlassene Instandhaltung wirkt umgekehrt.
Ablauf in Schritten
Das Sachwertverfahren folgt einem klaren Ablauf: Boden- und Gebäudewert getrennt ermitteln, beide zum vorläufigen Sachwert addieren und das Ergebnis mit dem Sachwertfaktor an den Markt anpassen. So entsteht der marktangepasste Sachwert.
- Bodenwert ermitteln. Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (in NRW über BORIS NRW).
- Gebäudesachwert berechnen. Normalherstellungskosten × Brutto-Grundfläche, mit Baupreisindex anpassen, Alterswertminderung abziehen.
- Vorläufigen Sachwert bilden. Bodenwert + Gebäudesachwert (ggf. zzgl. Außenanlagen).
- Markt anpassen. Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
- Ergebnis prüfen. Besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigen, Plausibilität prüfen.
Rechenbeispiel Schritt für Schritt (illustrativ)
Angenommen wird ein selbst genutztes Einfamilienhaus mit einem Grundstück von 500 m², einem Bodenrichtwert von 450 €/m², einem Gebäudesachwert (nach Alterswertminderung) von 280.000 € und einem Sachwertfaktor von 1,1. Alle Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und sind keine amtlichen Werte.
Tabelle 3: Sachwert-Beispielrechnung (illustrative Zahlen, keine amtlichen Werte)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Bodenwert | 500 m² × 450 €/m² | 225.000 € |
| Gebäudesachwert | Herstellungswert − Alterswertminderung | 280.000 € |
| = vorläufiger Sachwert | 225.000 € + 280.000 € | 505.000 € |
| × Sachwertfaktor 1,1 | 505.000 € × 1,1 | 555.500 € |
| = marktangepasster Sachwert | gerundet | ≈ 555.500 € |
Läge der Sachwertfaktor stattdessen bei 0,9, ergäbe sich ein Wert von rund 454.500 € – derselbe Bau, aber gut 100.000 € Unterschied allein durch den Marktanpassungsfaktor. Das zeigt, warum der amtliche Sachwertfaktor so wichtig ist. Die hier genannten Werte sind frei gewählte Beispielzahlen; Ihr realer Sachwert hängt von Lage, Zustand und den amtlichen Daten Ihres Gutachterausschusses ab.
Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Marktangepasster Sachwert ≈ 555.500 € · Methode §§ 35–39 ImmoWertV · Sachwertfaktor 1,1
Welche Daten brauchen Sie für die Berechnung?
Für ein belastbares Sachwertverfahren brauchen Sie Angaben zu Grundstück und Gebäude sowie die amtlichen Marktdaten Ihres Gutachterausschusses. Je vollständiger diese Grundlagen, desto verlässlicher das Ergebnis.
- Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (in NRW über BORIS NRW)
- Gebäudetyp, Baujahr und Brutto-Grundfläche
- Normalherstellungskosten je nach Ausstattungsstandard
- aktueller Baupreisindex und Modernisierungsstand
- Sachwertfaktor des zuständigen Gutachterausschusses
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Häufige Fehler beim Sachwertverfahren
Die häufigsten Fehler beim Sachwertverfahren sind das Weglassen des Sachwertfaktors, eine falsch angesetzte Alterswertminderung und veraltete Herstellungskosten. Jeder dieser Punkte verschiebt das Ergebnis spürbar.
- Sachwertfaktor vergessen. Ohne Marktanpassung bleibt der Wert eine reine Bausumme und geht am Marktniveau vorbei.
- Alterswertminderung falsch. Modernisierungen und der Erhaltungszustand müssen einfließen, sonst ist der Gebäudewert zu hoch oder zu niedrig.
- Veraltete Herstellungskosten. Ohne aktuellen Baupreisindex spiegelt der Gebäudewert nicht das heutige Kostenniveau.
- Außenanlagen übersehen. Garage, Stellplatz und Außenanlagen gehören zum Sachwert.
- Falsches Verfahren. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus über den Sachwert zu rechnen, führt regelmäßig zu unrealistischen Werten.
Checkliste: Sachwert in 5 Schritten
- Bodenrichtwert über BORIS NRW abrufen und mit der Fläche multiplizieren.
- Normalherstellungskosten und Brutto-Grundfläche bestimmen.
- Mit dem Baupreisindex auf den Stichtag anpassen.
- Alterswertminderung je nach Alter und Modernisierung abziehen.
- Vorläufigen Sachwert mit dem Sachwertfaktor multiplizieren.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet? Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es keine ausreichenden Vergleichspreise und keinen marktüblichen Ertrag gibt. Geregelt ist es in den §§ 35–39 ImmoWertV.
Wie berechnet man den Gebäudewert? Der Gebäudewert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten je Quadratmeter multipliziert mit der Brutto-Grundfläche, angepasst mit dem Baupreisindex und abzüglich der Alterswertminderung. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert.
Was ist der Sachwertfaktor? Der Sachwertfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse. Er passt den rechnerischen vorläufigen Sachwert an das tatsächliche Preisniveau der Region an. Ein Faktor über 1,0 hebt den Wert an, unter 1,0 senkt er ihn.
Was sind Normalherstellungskosten? Normalherstellungskosten sind standardisierte Kostenkennwerte je Gebäudetyp und Ausstattungsstandard. Sie bilden ab, was die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes kosten würde, und werden mit dem Baupreisindex auf den Stichtag aktualisiert.
Was ist die Alterswertminderung? Die Alterswertminderung berücksichtigt, dass ein gebrauchtes Gebäude weniger wert ist als ein neues. Sie wird in der Regel linear über die Gesamtnutzungsdauer ermittelt und durch Modernisierungen verringert sowie durch unterlassene Instandhaltung erhöht.
Worin unterscheidet sich der Sachwert vom Ertragswert? Der Sachwert stellt auf Boden- und Gebäudesubstanz ab und passt zu selbst genutzten Häusern. Der Ertragswert leitet den Wert aus den Mieterträgen ab und passt zu Renditeobjekten. Beide Verfahren sind in der ImmoWertV geregelt.
Wo finde ich den Sachwertfaktor für NRW? Die Sachwertfaktoren werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht. In Nordrhein-Westfalen sind die amtlichen Marktdaten über das Portal BORIS NRW und die Gutachterausschüsse zugänglich.
Ist der Sachwert dasselbe wie der Verkehrswert? Nicht ganz: Der marktangepasste Sachwert ist eine Grundlage für den Verkehrswert nach § 194 BauGB, der im Gutachten abschließend festgestellt wird. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Marktdaten.
Disclaimer: Der ausgewiesene Wert ist eine datenbasierte Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: ImmoWertV 2021 (§§ 35–39, in Kraft seit 01.01.2022); § 194 BauGB; BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.