Definition
Das Wohnrecht ist nach §§ 1093 ff. BGB ein dingliches Recht, eine fremde Immobilie oder Teile davon zu Wohnzwecken zu nutzen. Es ist enger gefasst als der Nießbrauch (kein Recht auf Vermietung) und führt in der Bewertung zu einem deutlichen Wertabschlag beim belasteten Grundstück.
Wohnrecht vs. Nießbrauch
| Aspekt | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzungsumfang | nur Wohnen | alle Nutzungen, inkl. Vermietung |
| Übertragbar? | nein (höchstpersönlich) | beschränkt übertragbar |
| Erlöschen | mit Tod des Berechtigten | mit Tod oder Vertragsende |
| Wertabschlag | 30–50 % | 40–70 % |
Berechnung des Wohnrecht-Werts
Vereinfacht: Wohnrecht-Wert = Marktmiete vergleichbarer Wohnung × Kapitalisierungsfaktor
Beispiel: Großeltern haben Wohnrecht an einer Wohnung 80 m², Marktmiete 12 €/m²/Mo, 80 Jahre alt:
| Position | Wert |
|---|---|
| Jahres-Marktmiete (80 × 12 × 12) | 11.520 € |
| Kapitalisierungsfaktor (80-Jähriger) | 6,5 |
| Wohnrecht-Wert | rund 75.000 € |
Steuerliche Behandlung
- Schenkungsteuer — der Wert des Wohnrechts wird vom Wert der Schenkung abgezogen
- Einkommensteuer — Wohnberechtigte versteuern keine geldwerte Eigenleistung
- Erbschaft — bei Wegfall des Wohnrechts steigt der Wert des Eigentums entsprechend
Häufige Fragen
Wer trägt die Nebenkosten? Wird im Wohnrechtsvertrag geregelt. Standardmäßig zahlt der Berechtigte die laufenden Verbrauchskosten.
Wer trägt Sanierungskosten? Wird vertraglich geregelt — meist der Eigentümer, soweit es um substanzerhaltende Maßnahmen geht.
Quellen: §§ 1093 ff. BGB · §§ 14, 16 BewG · Stand Juni 2026.