Definition
Der Buchwert einer Immobilie ist deren bilanzieller Restwert: Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten minus bisherige Abschreibungen (AfA). Er ist ein rein bilanztechnischer Wert und in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert — insbesondere bei langer Halteperiode.
Berechnung
Beispiel Bürogebäude, vor 25 Jahren gekauft:
| Position | Wert |
|---|---|
| Anschaffungskosten | 1.000.000 € |
| Lineare AfA 3 % p.a. | 30.000 €/Jahr |
| AfA bisher (25 Jahre × 30.000 €) | −750.000 € |
| Buchwert | 250.000 € |
Der Verkehrswert kann inzwischen das Drei- oder Vierfache betragen — daraus resultieren bei Verkauf hohe stille Reserven.
Abgrenzung
- Verkehrswert — Marktwert.
- Buchwert — bilanzieller Restwert.
- Anschaffungswert — ursprünglicher Kaufpreis plus Nebenkosten.
Häufige Fragen
Ist der Buchwert relevant für die Erbschaftsteuer? Nein. Für die Erbschaftsteuer ist der Bedarfswert maßgeblich.
Was sind stille Reserven? Die Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert. Bei Verkauf werden sie als Veräußerungsgewinn realisiert und sind steuerpflichtig.
Quellen: HGB §§ 253 ff. · EStG · Stand Juni 2026.