Definition
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie erzielbar wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. So definiert ihn § 194 BauGB. Seit 2004 ist der Verkehrswert gesetzlich identisch mit dem Marktwert.
Was bedeutet das konkret?
Der Verkehrswert ist ein objektivierter Preis — kein Wunschpreis. Vier Bestandteile sind nach § 194 BauGB maßgeblich:
- Rechtliche Gegebenheiten — Baurecht, Nutzungsrechte, Belastungen im Grundbuch.
- Tatsächliche Eigenschaften — Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung.
- Sonstige Beschaffenheit — Bodenverhältnisse, Altlasten, Lage zu Verkehrsachsen.
- Lage — Mikrolage und Makrolage, inkl. Bodenrichtwert-Niveau.
Persönliche Motive bleiben ausdrücklich außen vor. Eine emotionale Bindung an das Elternhaus, ein dringender Verkaufsdruck oder ein besonders zahlungskräftiger Käufer beeinflussen den Verkehrswert nicht.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stehen drei amtliche Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren — tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte, vor allem für Eigentumswohnungen und Grundstücke.
- Sachwertverfahren — Bodenwert plus Herstellungswert der baulichen Anlagen, typisch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Ertragswertverfahren — nachhaltig erzielbare Mieterträge, für vermietete Renditeobjekte.
Welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp und der Datenlage ab — nicht von Vorlieben.
Abgrenzung zu verwandten Werten
Drei Werte werden oft mit dem Verkehrswert verwechselt:
| Wert | Verhältnis zum Verkehrswert |
|---|---|
| Marktwert | Identisch — gleicher Begriff, gleiche Bedeutung |
| Beleihungswert | 10–30 % niedriger, von der Bank konservativ für die Beleihungsgrenze ermittelt |
| Bedarfswert | Steuerlicher Wert für Erbschaft/Schenkung nach BewG, kann vom Verkehrswert abweichen |
Wer darf den Verkehrswert ermitteln?
Eine indikative Einschätzung kann jeder vornehmen — etwa Makler, Online-Tools oder auch die Eigentümer selbst. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten für Gerichte, Finanzamt oder Bank dürfen jedoch nur vereidigte oder zertifizierte Sachverständige erstellen, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder als öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.).
Wofür wird der Verkehrswert benötigt?
Typische Anlässe:
- Verkauf — als objektive Grundlage für die Preisfindung.
- Erbschaft und Schenkung — Bewertung nach § 198 BewG.
- Scheidung — Zugewinnausgleich, oft auf Verkehrswert-Basis.
- Beleihung/Finanzierung — die Bank prüft Verkehrswert vs. Beleihungswert.
- Versicherung — Wiederherstellungswert kann vom Verkehrswert abweichen.
- Zwangsversteigerung — der Verkehrswert ist die Untergrenze der gerichtlichen Festsetzung.
Häufige Fragen
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe? Ja, seit der BauGB-Reform 2004 sind beide Begriffe gleichbedeutend und können synonym verwendet werden.
Wie weit darf der Kaufpreis vom Verkehrswert abweichen? Es gibt keine gesetzliche Grenze. In der Praxis sind Abweichungen von 15–30 % nach oben oder unten häufig, je nach Verhandlungsposition, Marktlage und Zeitdruck.
Wer ermittelt den Verkehrswert für das Finanzamt? Im Erbschaftsfall ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Bedarfswert nach BewG. Liegt er über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben ein eigenes Gutachten nach § 198 BewG vorlegen — siehe Ratgeber Verkehrswert bei Erbschaft.
Ist der Bodenrichtwert × Grundstücksfläche der Verkehrswert? Nein. Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktiv unbebautes Grundstück mit Standard-Eigenschaften. Bei abweichender Größe, Zuschnitt oder GFZ greifen amtliche Umrechnungskoeffizienten.
Quellen: § 194 BauGB · ImmoWertV (in Kraft seit 01.01.2022) · § 198 BewG · Stand Juni 2026.