Definition
Das DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow Method) ist eine dynamische Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie aus der Summe der abgezinsten zukünftigen Cashflows ableitet. Es ist insbesondere bei gewerblichen Großimmobilien, internationalen Bewertungen und Fonds-Bewertungen üblich und steht außerhalb der drei klassischen Verfahren der ImmoWertV.
Vorgehen
- Cashflow-Prognose für eine Detail-Periode (typ. 10 Jahre): Mieteinnahmen, Kosten, Investitionen
- Diskontierung der jährlichen Cashflows auf den Bewertungsstichtag mit einem Diskontierungszinssatz
- Berechnung eines Restwerts (Terminal Value) zum Ende der Detail-Periode, ebenfalls abgezinst
- Summe = DCF-Wert
Unterschied zum Ertragswertverfahren
| Aspekt | DCF | Ertragswertverfahren |
|---|---|---|
| Cashflow-Behandlung | Jahresgenau prognostiziert | Normiert über Vervielfältiger |
| Zinssatz | Individueller Diskontierungszinssatz | Standardisierter Liegenschaftszins |
| Marktstandard in DE | Gewerbe, Großobjekte, Fonds | Standard bei Wohnobjekten |
| Internationale Akzeptanz | Hoch (IVS) | Eingeschränkt |
Wann wird das DCF-Verfahren genutzt?
- Gewerbeimmobilien mit individuellen Mietverträgen und Optionen
- Bewertungen für institutionelle Anleger und Fonds (offene/geschlossene)
- Internationale Vergleichbarkeit nach IVS-Standard
- Bewertung von Projektentwicklungen und Sanierungsvorhaben
Häufige Fragen
Ist das DCF-Verfahren in der ImmoWertV geregelt? Nein, es ist nicht im Kanon der drei amtlichen Verfahren. Es wird aber bei komplexen Bewertungen ergänzend zur Ertragswertmethode angewandt.
Wer nutzt das DCF-Verfahren? Banken, Fonds, internationale Sachverständige, Investmentgesellschaften.
Quellen: IVS (International Valuation Standards) · TEGoVA EVS · ImmoWertV (als Ergänzung) · Stand Juni 2026.