Das Wichtigste in Kürze
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Mieterträgen – geregelt in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV.
- Es ist das maßgebliche Verfahren für vermietete Objekte und Renditeimmobilien wie Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.
- Kern sind drei Größen: der Reinertrag (Miete minus Bewirtschaftungskosten), der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
- Liegenschaftszinssätze stammen amtlich von den Gutachterausschüssen; in NRW über die Marktdaten zu BORIS NRW zugänglich.
Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lässt, stößt schnell auf das Ertragswertverfahren – und auf Begriffe wie Reinertrag, Liegenschaftszins und Vervielfältiger, die zunächst sperrig wirken. Aus unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten wissen wir, dass gerade beim Ertragswert kleine Stellschrauben große Wirkung haben: Schon ein um einen Prozentpunkt veränderter Liegenschaftszinssatz kann den Wert um 15 bis 20 % verschieben. Dieser Ratgeber erklärt das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt, leitet die Formel her und rechnet ein vollständiges Beispiel durch – auf Basis der ImmoWertV und amtlicher Daten statt Faustregeln.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei amtlichen Bewertungsverfahren nach der ImmoWertV und ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es betrachtet die Immobilie aus Sicht eines Kapitalanlegers: Wert hat das Objekt, weil es dauerhaft Mieteinnahmen abwirft.
Geregelt ist das Verfahren in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Anders als beim Sachwertverfahren, das auf den Bausubstanzwert abstellt, steht hier die Rendite im Mittelpunkt. Der vorläufige Ertragswert wird laut § 27 ImmoWertV auf Grundlage des Bodenwerts, des Reinertrags, der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes bestimmt.
Charakteristisch ist die getrennte Betrachtung von Boden und Gebäude: Der Boden bleibt dauerhaft erhalten, die baulichen Anlagen verbrauchen sich über ihre Restnutzungsdauer. Deshalb wird der auf das Gebäude entfallende Ertragsanteil über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, während der Bodenwert gesondert hinzugerechnet wird.
Hinter diesem Aufbau steckt eine einfache wirtschaftliche Logik: Ein Anleger ist bereit, für eine Immobilie so viel zu zahlen, wie ihm die künftigen Erträge unter Berücksichtigung des Zeitwerts des Geldes wert sind. Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab. Es übersetzt einen Strom künftiger Mieteinnahmen in einen heutigen Kapitalwert – und stellt zugleich sicher, dass der dauerhaft werthaltige Grund und Boden nicht mit der begrenzten Lebensdauer des Gebäudes „abgeschrieben” wird.
Rechtsgrundlage: Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft und fasst sechs frühere Regelwerke zusammen. Das Ertragswertverfahren steht in den §§ 27–34.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn der Ertrag einer Immobilie für ihren Wert maßgeblich ist – also bei Objekten, die typischerweise vermietet und als Kapitalanlage gehalten werden. Die Verfahrenswahl richtet sich nach Objektart, Marktüblichkeit und Datenlage und ist im Gutachten zu begründen.
In der Praxis greift das Ertragswertverfahren vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, einzelnen vermieteten Eigentumswohnungen sowie gewerblichen Renditeobjekten. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ist dagegen meist das Sachwertverfahren passend, bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren.
Ein einfacher Test hilft bei der Einordnung: Würde ein Käufer das Objekt in erster Linie wegen der Mieteinnahmen erwerben, ist der Ertragswert das passende Verfahren. Steht dagegen die Eigennutzung im Vordergrund oder gibt es viele vergleichbare Verkäufe, kommen Sachwert oder Vergleichswert in Betracht. Bei gemischt genutzten Objekten oder unklarer Datenlage wird das Ergebnis häufig zusätzlich mit einem zweiten Verfahren plausibilisiert.
Tabelle 1: Verfahrenswahl – wann das Ertragswertverfahren passt
| Objekttyp | Typisches Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, vermietet | Ertragswert | Wert ergibt sich aus dauerhaften Mieterträgen |
| Wohn- und Geschäftshaus | Ertragswert | gemischte, ertragsorientierte Nutzung |
| Vermietete Eigentumswohnung | Ertragswert oder Vergleichswert | je nach Datenlage und Anlegerfokus |
| Selbst genutztes Einfamilienhaus | Sachwert | kein Ertrag, schwer vergleichbar |
Die Bausteine: Reinertrag, Liegenschaftszins, Vervielfältiger
Drei Größen bestimmen den Ertragswert: der Reinertrag als jährlicher Überschuss, der Liegenschaftszinssatz als marktüblicher Verzinsungsmaßstab und der Vervielfältiger, der aus Zins und Restnutzungsdauer die Summe künftiger Erträge auf den heutigen Wert verdichtet. Wer diese drei versteht, versteht das Verfahren.
Reinertrag
Der Reinertrag ist die Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten – also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare, marktübliche Miete, nicht eine zufällig zu hohe oder zu niedrige Ist-Miete.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist nach ImmoWertV der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und ist objektspezifisch anzupassen. Ein niedriger Zinssatz steht für gefragte, wertstabile Lagen und führt zu einem höheren Ertragswert.
Vervielfältiger und Restnutzungsdauer
Der Vervielfältiger (Barwertfaktor) übersetzt den jährlichen Gebäudereinertrag in einen Kapitalwert. Er hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ab. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Vervielfältiger – und damit der Ertragswert.
Tabelle 2: Wirkung der Stellschrauben auf den Ertragswert
| Größe | steigt → Ertragswert | Quelle / Herkunft |
|---|---|---|
| Reinertrag (Miete) | steigt | Mietvertrag, Mietspiegel, marktübliche Miete |
| Restnutzungsdauer | steigt | Baujahr, Modernisierung, ImmoWertV-Anlagen |
| Liegenschaftszinssatz | sinkt | Gutachterausschuss (amtlich) |
| Bewirtschaftungskosten | sinkt | Erfahrungswerte, ImmoWertV |
Formel und Ablauf in Schritten
Das vollständige (allgemeine) Ertragswertverfahren trennt Bodenertrag und Gebäudeertrag: Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, anschließend wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet. So entsteht der vorläufige Ertragswert.
Tabelle 3: Formel-Bausteine des Ertragswertverfahrens (§§ 27–34 ImmoWertV)
| Schritt | Rechenweg |
|---|---|
| Rohertrag | Jahresnettokaltmiete (nachhaltig erzielbar) |
| − Bewirtschaftungskosten | = Reinertrag des Grundstücks |
| − Bodenwertverzinsung | Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Gebäudereinertrag |
| × Vervielfältiger | Gebäudereinertrag × Barwertfaktor (Zins, Restnutzungsdauer) = Gebäudeertragswert |
| + Bodenwert | = vorläufiger Ertragswert |
- Rohertrag bestimmen. Nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete ansetzen, nicht zwingend die aktuelle Ist-Miete.
- Reinertrag bilden. Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) abziehen.
- Bodenwertverzinsung abziehen. Bodenwert × Liegenschaftszinssatz ergibt den auf den Boden entfallenden Ertrag; Rest ist der Gebäudereinertrag.
- Gebäudeertrag kapitalisieren. Gebäudereinertrag × Vervielfältiger (aus Zins und Restnutzungsdauer).
- Bodenwert addieren. Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert, anschließend ggf. um besondere Merkmale angepasst.
Rechenbeispiel Schritt für Schritt (illustrativ)
Angenommen wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einer nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete von 36.000 €, einem Bodenwert von 200.000 €, einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 % und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Der Vervielfältiger für 4,0 % und 50 Jahre beträgt rund 21,48. Alle Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.
Tabelle 4: Ertragswert-Beispielrechnung (illustrative Zahlen, keine amtlichen Werte)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Rohertrag (Jahresnettokaltmiete) | — | 36.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten (20 %) | 36.000 € × 20 % | −7.200 € |
| = Reinertrag des Grundstücks | 36.000 € − 7.200 € | 28.800 € |
| − Bodenwertverzinsung | 200.000 € × 4,0 % | −8.000 € |
| = Gebäudereinertrag | 28.800 € − 8.000 € | 20.800 € |
| × Vervielfältiger (4,0 %, 50 J.) | 20.800 € × 21,48 | 446.784 € |
| + Bodenwert | 446.784 € + 200.000 € | 646.784 € |
| = vorläufiger Ertragswert | gerundet | ≈ 647.000 € |
Hätten wir denselben Fall mit einer kürzeren Restnutzungsdauer von 30 Jahren gerechnet (Vervielfältiger rund 17,29), läge der Gebäudeertragswert bei etwa 359.600 € und der Ertragswert insgesamt bei rund 560.000 € – ein Beleg dafür, wie stark Restnutzungsdauer und Zinssatz das Ergebnis prägen. Die hier genannten Werte sind frei gewählte Beispielzahlen; Ihr realer Ertragswert hängt von Lage, Miete und den amtlichen Daten Ihres Gutachterausschusses ab.
Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Vorläufiger Ertragswert ≈ 647.000 € · Methode §§ 27–34 ImmoWertV · Liegenschaftszins 4,0 %
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist die in § 28 ImmoWertV vorgesehene Variante, bei der Bodenwert und Gebäudeertrag nicht getrennt kapitalisiert, sondern der Bodenwert am Ende über die Restnutzungsdauer abgezinst hinzugerechnet wird. Es führt rechnerisch zum selben Ergebnis, ist aber kompakter dargestellt.
Konkret bildet man die Summe aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zum Wertermittlungsstichtag und dem über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert. In der Praxis wird häufig diese vereinfachte Form genutzt, weil sie weniger Zwischenschritte erfordert. Wichtig: Es handelt sich nicht um eine grobe Schätzung, sondern um eine zulässige, methodisch saubere Berechnung nach ImmoWertV – der Unterschied liegt allein in der Reihenfolge der Rechenschritte, nicht in der Genauigkeit.
Merke: Allgemeines und vereinfachtes Ertragswertverfahren sind beide in der ImmoWertV geregelt und führen bei gleichen Eingangsdaten zum gleichen Ergebnis. „Vereinfacht” meint die Darstellung, nicht eine geringere Verlässlichkeit.
Ertragswertverfahren-Rechner: was er kann – und was nicht
Ein Ertragswertverfahren-Rechner liefert in Sekunden eine grobe Spanne, wenn Sie Miete, Bodenwert, Zinssatz und Restnutzungsdauer eingeben. Für eine erste Orientierung ist das nützlich – ein rechtssicheres Gutachten ersetzt er nicht, weil die entscheidenden Eingangsgrößen amtlich hergeleitet werden müssen.
Die Schwäche jedes Rechners liegt in den Annahmen: Der Liegenschaftszinssatz und die marktübliche Miete bestimmen das Ergebnis maßgeblich, stammen aber idealerweise von Ihrem Gutachterausschuss und nicht aus einer pauschalen Voreinstellung. Nutzen Sie einen Rechner deshalb, um die Größenordnung und die Hebelwirkung der Parameter zu verstehen – die belastbaren Werte holen Sie aus den amtlichen Marktdaten oder aus einem Gutachten.
Ein sinnvoller Umgang sieht so aus: Spielen Sie mit dem Rechner verschiedene Szenarien durch, indem Sie nacheinander Miete, Zinssatz und Restnutzungsdauer variieren. So erkennen Sie schnell, welche Stellschraube in Ihrem Fall am stärksten wirkt. Gerade der Liegenschaftszinssatz ist dabei oft überraschend einflussreich: Schon eine kleine Veränderung verschiebt den Ertragswert deutlich, weil sie sich über den Vervielfältiger auf jeden künftigen Jahresertrag auswirkt. Wer das einmal gesehen hat, versteht, warum ein Gutachten diesen Wert nicht schätzt, sondern aus den amtlichen Daten des Gutachterausschusses ableitet.
Welche Daten brauchen Sie für die Berechnung?
Für ein belastbares Ertragswertverfahren brauchen Sie Angaben zu Miete, Kosten und Substanz des Objekts sowie die amtlichen Marktdaten Ihres Gutachterausschusses. Je vollständiger diese Grundlagen, desto verlässlicher das Ergebnis.
- nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete (Mietverträge, Mietspiegel)
- Bewirtschaftungskosten oder Erfahrungssätze für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche; in NRW über BORIS NRW)
- Liegenschaftszinssatz des zuständigen Gutachterausschusses
- Restnutzungsdauer (Baujahr, Modernisierungen, ImmoWertV-Anlagen)
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Häufige Fehler beim Ertragswertverfahren
Die häufigsten Fehler beim Ertragswertverfahren sind das Ansetzen der Ist-Miete statt der nachhaltig erzielbaren Miete, ein pauschaler statt amtlicher Liegenschaftszinssatz und eine falsch geschätzte Restnutzungsdauer. Jeder dieser Punkte verschiebt das Ergebnis spürbar.
- Ist-Miete statt Marktmiete. Eine zufällig zu hohe Miete täuscht einen zu hohen Wert vor – maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete.
- Pauschaler Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz muss vom Gutachterausschuss stammen und objektspezifisch angepasst werden, nicht aus einer Faustregel.
- Restnutzungsdauer falsch geschätzt. Modernisierungen verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie – beides wirkt direkt auf den Vervielfältiger.
- Bewirtschaftungskosten vergessen. Ohne Abzug von Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis fällt der Wert zu hoch aus.
- Falsches Verfahren. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus über den Ertragswert zu rechnen, führt regelmäßig zu unrealistischen Werten.
Checkliste: Ertragswert in 5 Schritten
- Nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete bestimmen (nicht die Ist-Miete).
- Bewirtschaftungskosten abziehen und Reinertrag bilden.
- Bodenwert über BORIS NRW ermitteln und verzinsen.
- Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer beim Gutachterausschuss prüfen.
- Gebäudeertrag kapitalisieren und Bodenwert addieren.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet? Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien angewendet, etwa Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern. Maßgeblich ist, dass der nachhaltig erzielbare Ertrag den Wert bestimmt. Geregelt ist es in den §§ 27–34 ImmoWertV.
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie? Vom Reinertrag (Miete minus Bewirtschaftungskosten) wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert und der Bodenwert addiert. So entsteht der vorläufige Ertragswert.
Was ist der Liegenschaftszinssatz? Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilien je nach Art im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. Ein niedriger Zinssatz führt zu einem höheren Ertragswert.
Was ist das vereinfachte Ertragswertverfahren? Beim vereinfachten Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV wird der kapitalisierte Reinertrag mit dem über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert addiert. Es führt bei gleichen Eingangsdaten zum selben Ergebnis wie das allgemeine Verfahren.
Wie genau ist ein Ertragswertverfahren-Rechner? Ein Rechner liefert eine grobe Orientierungsspanne, sobald Miete, Bodenwert, Zinssatz und Restnutzungsdauer eingegeben sind. Er ersetzt kein Gutachten, weil die entscheidenden Werte wie der Liegenschaftszinssatz amtlich hergeleitet werden müssen.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer? Die Restnutzungsdauer bestimmt den Vervielfältiger: Je länger sie ist, desto mehr Jahreserträge fließen ein und desto höher der Ertragswert. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie.
Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz für NRW? Die Liegenschaftszinssätze werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht. In Nordrhein-Westfalen sind die amtlichen Marktdaten über das Portal BORIS NRW und die Gutachterausschüsse zugänglich.
Worin unterscheidet sich der Ertragswert vom Sachwert? Der Ertragswert leitet den Wert aus den Mieterträgen ab und passt zu Renditeobjekten. Der Sachwert stellt auf Boden- und Gebäudesubstanz ab und passt zu selbst genutzten Häusern. Beide Verfahren sind in der ImmoWertV geregelt.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Renditeimmobilien in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Marktdaten.
Disclaimer: Der ausgewiesene Wert ist eine datenbasierte Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: ImmoWertV 2021 (§§ 27–34, in Kraft seit 01.01.2022); § 194 BauGB; BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.