Ertragswertverfahren — Übersicht (Lexikon)

Definition

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei amtlichen Bewertungsverfahren nach ImmoWertV §§ 27–34. Es leitet den Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ab, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins. Es ist die einschlägige Methode für vermietete Renditeobjekte — Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Renditeobjekte.

Ablauf

1. Rohertrag (Jahresnettokaltmiete)
2. − Bewirtschaftungskosten
3. = Reinertrag
4. − Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
5. = Gebäude-Reinertrag
6. × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
7. = Gebäude-Ertragswert
8. • Bodenwert
9. = Ertragswert der Immobilie

→ Ausführlich im Ratgeber Ertragswertverfahren erklärt.

Kernbegriffe

• Liegenschaftszins
• Vervielfältiger (Ertragswert)
• Reinertrag
• Rohertrag
• Bewirtschaftungskosten
• Mietausfallwagnis

Häufige Fragen

Für welche Objekte gilt es? Vermietete Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Einzelhandel, gemischt genutzte Objekte mit Renditecharakter.

Wie unterscheidet sich der DCF von Ertragswertverfahren? Das DCF-Verfahren diskontiert prognostizierte Cashflows individuell, das Ertragswertverfahren arbeitet mit normierten Vervielfältigern.

Quellen: ImmoWertV §§ 27–34 · Ertragswert-Richtlinie · Stand Juni 2026.