Definition
Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, abgeleitet aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins. Er wird im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV ermittelt und ist die einschlägige Methode für vermietete Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude und Geschäftsimmobilien.
Berechnungsschritte
- Rohertrag bestimmen — marktübliche Jahreskaltmiete für die vermietbaren Flächen.
- Bewirtschaftungskosten abziehen — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten.
- Reinertrag berechnen — Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwertverzinsung abziehen — Reinertrag minus (Bodenwert × Liegenschaftszins).
- Gebäude-Reinertrag kapitalisieren — mit dem Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins).
- Bodenwert addieren — Gebäude-Ertragswert plus Bodenwert = Ertragswert der Immobilie.
Vereinfachte Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, 800 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück:
| Position | Wert |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (8 × 950 €/Mo × 12) | 91.200 € |
| Bewirtschaftungskosten (≈ 22 %) | −20.000 € |
| Jahresreinertrag | 71.200 € |
| Liegenschaftszins (z.B. 3,5 %) → Vervielfältiger ≈ 22 | × 22 |
| Vorläufiger Ertragswert (Gebäude) | 1.566.400 € |
| Bodenwert (600 m² × 400 €/m²) | +240.000 € |
| Ertragswert (gerundet) | rund 1.800.000 € |
Ertragswert vs. Verkehrswert
Bei vermieteten Renditeobjekten ist der Ertragswert in der Regel die maßgebliche Größe für die Verkehrswert-Ermittlung. Er bildet die Kapitalanleger-Perspektive ab: Wie viel ist die Immobilie aufgrund ihrer Mieterträge dauerhaft wert?
Häufige Fragen
Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt? Für vermietete Wohn-, Geschäfts- und Mischimmobilien — überall dort, wo die Rendite-Erwartung den Wert bestimmt.
Was passiert bei Leerstand? Der Rohertrag ist nicht der Ist-Zustand, sondern der nachhaltig erzielbare Wert. Leerstand wird über das Mietausfallwagnis und ggf. Abschläge berücksichtigt.
Wer veröffentlicht den Liegenschaftszins? Der zuständige Gutachterausschuss, jährlich, aufgeschlüsselt nach Lage und Objektart.
Quellen: ImmoWertV §§ 27–34 · Ertragswert-Richtlinie · Stand Juni 2026.