Definition
Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem im Ertragswertverfahren die nachhaltig erzielbaren Reinerträge einer Immobilie in einen Vermögenswert umgerechnet werden. Er wird lagespezifisch und objekttypspezifisch vom zuständigen Gutachterausschuss auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise (Kaufpreissammlung) abgeleitet und jährlich veröffentlicht. Rechtsgrundlage: § 21 ImmoWertV.
Wie wird er ermittelt?
Der Gutachterausschuss leitet den Liegenschaftszins aus tatsächlichen Verkäufen ab: aus dem Verhältnis von Reinertrag der Immobilie zu Verkaufspreis. Statistisch belastbare Liegenschaftszinssätze entstehen erst bei ausreichend großen Kaufpreis-Stichproben in einer vergleichbaren Lagen-/Objektklasse.
Die Werte werden im Immobilienmarktbericht und in der amtlichen Liegenschaftszinssatzliste veröffentlicht — getrennt nach:
- Objektart (Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus, gemischt genutzt)
- Lage (Stadtteil/Bezirk)
- Restnutzungsdauer (typische Spanne)
Typische Bandbreiten
| Objektart | Typischer Liegenschaftszins |
|---|---|
| Wohnimmobilien Top-Lage | 2,0 – 2,8 % |
| Wohnimmobilien gute Lage | 2,8 – 3,8 % |
| Wohnimmobilien mittlere Lage | 3,8 – 4,8 % |
| Wohnimmobilien einfache Lage | 4,8 – 6,0 % |
| Bürogebäude Top-Lage | 3,5 – 4,5 % |
| Einzelhandel 1A-Lage | 3,5 – 5,0 % |
| Logistik / Gewerbe | 5,5 – 7,5 % |
(Werte sind Branchenrichtwerte; die amtlichen Werte des Gutachterausschusses sind maßgeblich.)
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Der Liegenschaftszins steckt zweimal im Ertragswertverfahren:
- In der Bodenwertverzinsung — Reinertrag minus (Bodenwert × Liegenschaftszins).
- Im Vervielfältiger — zusammen mit der Restnutzungsdauer bestimmt er, mit welchem Faktor der Gebäude-Reinertrag kapitalisiert wird.
Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, Reinertrag 71.200 €/Jahr, Bodenwert 240.000 €:
| Position | Wert |
|---|---|
| Reinertrag | 71.200 € |
| Bodenwertverzinsung (240.000 × 3,5 %) | −8.400 € |
| Gebäude-Reinertrag | 62.800 € |
| Vervielfältiger (3,5 %, 50 Jahre) | × 23,4 |
| Gebäude-Ertragswert | 1.469.500 € |
| + Bodenwert | +240.000 € |
| Ertragswert | rund 1.710.000 € |
Bei einem höheren Liegenschaftszins von z. B. 4,5 % sinkt der Vervielfältiger und damit der Ertragswert deutlich — Sensitivität ist hoch.
Liegenschaftszins vs. Marktzins
Der Liegenschaftszins ist kein Geldmarkt- oder Hypothekenzins. Er ist ein aus realen Kaufpreisen abgeleiteter Renditeindikator und enthält implizit alle Marktfaktoren: Mietpreisentwicklung, Wertsteigerungserwartung, Risiko, Lage. Steigt der allgemeine Zins, steigt mittel- bis langfristig auch der Liegenschaftszins — aber träge.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Liegenschaftszins für meine Stadt? Im jährlichen Immobilienmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. In NRW auch über die zentrale Plattform der AKS NRW abrufbar.
Kann ich den Liegenschaftszins frei wählen? Sachverständige können bei begründeter Abweichung vom amtlichen Wert eigene Sätze verwenden — müssen das aber im Gutachten dokumentieren.
Wie reagiert der Liegenschaftszins auf Zinswenden? Verzögert. Auch nach der Zinswende 2022/23 dauerte es 18–24 Monate, bis sich Liegenschaftszinsen merklich anpassten. Die Datenbasis (Kaufpreissammlung) wirkt als Glättungsfilter.
Ist der Liegenschaftszins identisch mit der Mietrendite? Nicht ganz. Die Bruttomietrendite (Miete / Kaufpreis) berücksichtigt keine Bewirtschaftungskosten. Der Liegenschaftszins arbeitet mit dem Reinertrag, ist also strukturell niedriger.
Quellen: § 21 ImmoWertV · Ertragswert-Richtlinie · Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse · Stand Juni 2026.