Definition
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist ein zentraler Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan und beeinflusst sowohl die Bebaubarkeit als auch den Wert eines Grundstücks erheblich. Geregelt in § 20 BauNVO.
Formel
GFZ = Geschossfläche (alle Geschosse) ÷ Grundstücksfläche
Beispielwerte
| Bebauung | typische GFZ |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 0,3 – 0,5 |
| Reihenhaus / Doppelhaus | 0,5 – 0,7 |
| Mehrfamilienhaus, locker | 0,8 – 1,2 |
| Mehrfamilienhaus, geschlossen | 1,2 – 2,0 |
| Innerstädtische Geschäftslage | 2,0 – 3,0 |
| Hochhaus-Quartier | 3,0 – 5,0 |
Beispielrechnung
Grundstück 500 m², GFZ 0,6 im Bebauungsplan:
- Maximal zulässige Geschossfläche: 500 × 0,6 = 300 m²
- Bei 1,5-geschossiger Bebauung: rund 200 m² Grundfläche × 1,5 = 300 m²
- Wohnfläche-Anteil typisch 75 % der Geschossfläche = rund 225 m² Wohnfläche
Bedeutung für den Wert
Die GFZ ist ein wertbestimmender Faktor. Eine höhere GFZ erlaubt mehr Wohnfläche je m² Grundstück und steigert den Bodenwert überproportional. Sie ist deshalb bei Bodenrichtwerten explizit mit ausgewiesen.
GFZ vs. GRZ
- GFZ — Geschossflächenzahl: alle Geschosse zusammen
- GRZ (Grundflächenzahl) — Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf
Häufige Fragen
Wo finde ich die GFZ für mein Grundstück? Im Bebauungsplan der Stadt (Bauamt, Online-Portal).
Was, wenn der Bebauungsplan keine GFZ vorgibt? Dann gilt der § 34 BauGB („Einfügen in die Umgebungsbebauung”), und die ortsübliche Bebauungsdichte ist maßgeblich.
Quellen: § 20 BauNVO · § 34 BauGB · Stand Juni 2026.