Definition
Der Vervielfältiger ist im Ertragswertverfahren der Multiplikator, mit dem der jährliche Gebäude-Reinertrag in den Gebäude-Ertragswert umgerechnet wird. Er hängt ausschließlich von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ab und folgt einer finanzmathematischen Annuitätenformel.
Formel
Vervielfältiger V = (1 − (1+p)^−n) ÷ p
Dabei:
- p = Liegenschaftszinssatz (als Dezimalzahl)
- n = Restnutzungsdauer in Jahren
Tabelle: typische Vervielfältiger
| Restnutzungsdauer | LZ 2 % | LZ 3 % | LZ 4 % | LZ 5 % | LZ 6 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 16,4 | 14,9 | 13,6 | 12,5 | 11,5 |
| 30 Jahre | 22,4 | 19,6 | 17,3 | 15,4 | 13,8 |
| 40 Jahre | 27,4 | 23,1 | 19,8 | 17,2 | 15,0 |
| 50 Jahre | 31,4 | 25,7 | 21,5 | 18,3 | 15,8 |
| 60 Jahre | 34,8 | 27,7 | 22,6 | 18,9 | 16,2 |
| 80 Jahre | 39,7 | 30,2 | 23,9 | 19,6 | 16,5 |
(Quelle: berechnet nach Anlage 1 ImmoWertV.)
Beispiel
Mehrfamilienhaus, Restnutzungsdauer 50 Jahre, Liegenschaftszins 3,5 %:
- Vervielfältiger nach Formel: rund 23,4
- Gebäude-Reinertrag 62.800 € × 23,4 = rund 1,47 Mio. €
Was bedeutet ein hoher / niedriger Vervielfältiger?
- Hoher Vervielfältiger (>25): lange Restnutzungsdauer und/oder niedriger Liegenschaftszins → höherer Ertragswert.
- Niedriger Vervielfältiger (<15): kurze Restnutzungsdauer und/oder hoher Liegenschaftszins → niedrigerer Ertragswert.
Häufige Fragen
Muss ich den Vervielfältiger selbst berechnen? Nein. Die ImmoWertV liefert die Tabelle in Anlage 1. Sachverständige nutzen Tabellen oder berechnen den Wert per Rechner.
Beeinflussen Modernisierungen den Vervielfältiger? Indirekt: Eine Sanierung verlängert die Restnutzungsdauer — und damit steigt der Vervielfältiger.
Quellen: Anlage 1 ImmoWertV · § 30 ImmoWertV · Stand Juni 2026.