Definition
Der Rohertrag ist im Ertragswertverfahren die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete für die vermietbaren Flächen einer Immobilie. Er ist die erste Berechnungsgröße und Ausgangspunkt für den Reinertrag. Geregelt in § 31 ImmoWertV.
Wichtig: Nachhaltig erzielbar
Der Rohertrag ist nicht die aktuelle Ist-Miete, sondern die dauerhaft erzielbare Marktmiete. Bei stark vergünstigter Bestandsmiete wird auf die marktübliche Vergleichsmiete abgestellt.
Beispiel
Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, marktübliche Kaltmiete 11,40 €/m², Wohnfläche 800 m²:
| Position | Wert |
|---|---|
| Monatsmiete pro m² | 11,40 € |
| Gesamtfläche | 800 m² |
| Monatsmiete gesamt | 9.120 € |
| Jahresrohertrag | 109.440 € |
(Hinweis: Im vorherigen Beispiel waren es 91.200 € — der Unterschied stammt aus der Annahme niedrigerer Bestandsmiete.)
Häufige Fragen
Wird die Nebenkostenpauschale berücksichtigt? Nein. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.
Quellen: § 31 ImmoWertV · Stand Juni 2026.