Definition
Der Sachwertfaktor ist der Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren nach § 36 ImmoWertV. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und auf den vorläufigen Sachwert (Bodenwert + abgeschriebenes Gebäude) angewandt, um eine marktgerechte Bewertung zu erhalten. Werte über 1,0 spiegeln Marktaufschläge wider, Werte unter 1,0 Marktabschläge.
Wozu der Sachwertfaktor?
Der rein technisch ermittelte Sachwert (Bodenwert + abgeschriebener Gebäudewert) ist selten identisch mit dem Marktwert. In gefragten Lagen zahlt der Markt mehr (Faktor > 1,0), in strukturschwachen Regionen weniger (Faktor < 1,0). Der Sachwertfaktor bringt diese Realität in die Bewertung.
Typische Bandbreiten in Deutschland
| Lage | Sachwertfaktor |
|---|---|
| Top-Lage Metropole | 1,30 – 1,80 |
| Gute Lage Großstadt | 1,10 – 1,30 |
| Mittlere Lage Großstadt | 0,95 – 1,10 |
| Stadtrand, Speckgürtel | 0,85 – 1,00 |
| Ländliche Region NRW | 0,75 – 0,95 |
| Strukturschwache Region | 0,55 – 0,75 |
In NRW veröffentlichen die Gutachterausschüsse die Werte im Immobilienmarktbericht jährlich, teils unterteilt nach Wohnungsart (EFH, MFH, Reihenhaus).
Beispielrechnung
EFH in Köln-Lindenthal, Baujahr 1990, 160 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück:
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenwert (500 m² × 800 €/m²) | 400.000 € |
| Gebäude-Neubauwert (NHK 1.900 €/m² × 200 m² BGF) | 380.000 € |
| Alterswertminderung (35/80 Jahre = 43,75 %) | −166.250 € |
| Außenanlagen | +5.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 618.750 € |
| Sachwertfaktor (Lindenthal) | × 1,35 |
| Marktangepasster Sachwert | rund 835.000 € |
Sachwertfaktor vs. Liegenschaftszins
Beides sind Marktanpassungsgrößen aus der Kaufpreissammlung — aber:
- Sachwertfaktor im Sachwertverfahren (selbstgenutzte Häuser, Sondernutzungen)
- Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren (vermietete Renditeobjekte)
Häufige Fragen
Wo finde ich den Sachwertfaktor? Im jährlichen Immobilienmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. In NRW ergänzend über die AKS NRW.
Was, wenn der Sachwertfaktor fehlt? Bei fehlenden amtlichen Werten muss der Sachverständige einen typisierten Faktor begründet ansetzen. Das BewG-Steuerverfahren nimmt häufig pauschal 1,0 an.
Wie reagiert der Sachwertfaktor auf Marktzyklen? Wie der Liegenschaftszins reagiert er träge. Die Datenbasis (Kaufpreissammlung) wirkt als Glättungsfilter — eine plötzliche Zinswende schlägt sich erst mit 12–24 Monaten Verzögerung im Faktor nieder.
Quellen: § 36 ImmoWertV · Sachwert-Richtlinie · Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse · Stand Juni 2026.