Definition
Der Steuerwert ist der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) festgesetzte Wert einer Immobilie für steuerliche Zwecke — insbesondere für Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für die Grundsteuer. Er ist nicht zwingend identisch mit dem Verkehrswert, soll diesen aber annähern (§ 9 BewG).
Welche Steuerwerte gibt es?
| Steuerwert | Anwendung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bedarfswert | Erbschaft, Schenkung, Grunderwerb | §§ 176–198 BewG |
| Grundsteuerwert | Grundsteuer | §§ 218 ff. BewG (Reform 2025) |
| Einheitswert | Bis 2024 für Grundsteuer (ausgelaufen) | § 19 BewG (alt) |
Bedarfswert für Erbschaft und Schenkung
Der Bedarfswert wird vom Finanzamt bei Bedarf (Erbschaftsfall, Schenkung) ermittelt. Er folgt einem pauschalisierten Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren je nach Objektart, mit standardisierten Faktoren.
Liegt der Bedarfswert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Sie ein eigenes Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG vorlegen — siehe Ratgeber Verkehrswert bei Erbschaft.
Grundsteuerwert (Reform 2025)
Seit 2025 gilt das neue Bundesmodell (in NRW übernommen): Der Grundsteuerwert kombiniert Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022, Wohnfläche, Baujahr und ein typisiertes Mieterträge-Modell. Er ist deutlich vom Verkehrswert entkoppelt.
Steuerwert vs. Verkehrswert
| Aspekt | Steuerwert | Verkehrswert |
|---|---|---|
| Wer ermittelt | Finanzamt | Sachverständiger / Markt |
| Zweck | Steuererhebung | Verkauf, Bewertung allgemein |
| Methodik | Pauschal nach BewG | Verfahren nach ImmoWertV |
| Höhe | Annäherung an Verkehrswert ± 10–30 % | Marktnah |
Häufige Fragen
Kann ich den Steuerwert anfechten? Ja, beim Bedarfswert über ein § 198-BewG-Gutachten. Beim Grundsteuerwert über Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid.
Wie aktuell ist der Grundsteuerwert? Der erste Wert gilt zum Stichtag 01.01.2022. Spätere Neubewertungen sind alle 7 Jahre vorgesehen.
Quellen: §§ 9, 19, 176–198, 218 ff. BewG · GrStG 2025 · Stand Juni 2026.