Definition
Der Substanzwert ist der rein körperliche Wert einer Immobilie — bestehend aus Bodenwert und Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung), ohne Marktanpassung. Er entspricht weitgehend dem vorläufigen Sachwert vor Anwendung des Sachwertfaktors und ist eine technisch-betriebswirtschaftliche, keine marktorientierte Größe.
Berechnung
- Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche)
- + Gebäude-Neubaukosten (NHK × m² Brutto-Grundfläche, indexiert)
- − Alterswertminderung
- + Außenanlagen-Wert (pauschal)
- = Substanzwert
Substanzwert vs. Verkehrswert
| Aspekt | Substanzwert | Verkehrswert |
|---|---|---|
| Marktbezug | Kein | Ja (über Sachwertfaktor / Vergleichsdaten) |
| Anwendung | Versicherung, Bilanzierung, Wiederherstellung | Verkauf, Erbschaft, Beleihung |
| Typisches Verhältnis | Substanzwert ≠ Marktwert | gleich Marktwert |
In stark nachgefragten Lagen liegt der Verkehrswert über dem Substanzwert (positiver Marktanpassungsfaktor). In Lagen mit wenig Nachfrage liegt der Verkehrswert unter dem Substanzwert.
Anwendung
- Versicherungswert — Wiederherstellung nach Schaden orientiert sich am Substanzwert.
- Bilanzierung — Restbuchwert in der Bilanz folgt einem Substanzwert-ähnlichen Konzept.
- Spezialimmobilien — bei Objekten ohne Markt (Industrieanlagen, Sonderbauten) ist der Substanzwert oft die einzige verfügbare Größe.
Häufige Fragen
Ist der Substanzwert gerichtsfest? Nicht als Verkehrswert. Für Steuer-, Erb- oder Verkaufszwecke ist der marktangepasste Wert (Verkehrswert) maßgeblich.
Wann liegt Substanzwert über Verkehrswert? In ländlichen Regionen mit Strukturschwäche — dort kosten Neubauten mehr als der Markt für Bestandsobjekte zahlt.
Quellen: Sachwert-Richtlinie · ImmoWertV §§ 35–39 · Stand Juni 2026.