Definition
Wohnfläche und Nutzfläche sind in der Immobilienbewertung unterschiedliche Größen, die häufig verwechselt werden. Die Wohnfläche bezieht sich auf die zum Wohnen genutzten Räume nach Wohnflächenverordnung; die Nutzfläche umfasst nach DIN 277 alle Räume mit eigener Nutzungsfunktion — auch Keller, Garage und Lagerräume.
Abgrenzung
| Bereich | Wohnfläche | Nutzfläche |
|---|---|---|
| Wohn- und Schlafräume | 100 % | 100 % |
| Küche, Bad | 100 % | 100 % |
| Flur, Treppe | 100 % | 100 % |
| Balkon, Terrasse | 25 % | 0 % (separat als Nebenfläche) |
| Wintergarten unbeheizt | 50 % | 100 % |
| Keller mit Wohnnutzung | 100 % | 100 % |
| Keller mit Lagerfunktion | 0 % | 100 % |
| Tiefgaragenstellplatz | 0 % | 100 % |
| Heizungsraum | 0 % | 100 % |
Brutto-Grundfläche (BGF)
Die BGF nach DIN 277 ist die Außenmaß-Fläche aller Geschosse. Sie ist die Bezugsgröße für die Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren. Faustregel: Wohnfläche ≈ 80 % der BGF.
Bedeutung für die Bewertung
- Vergleichswert / IRW — typisch €/m² Wohnfläche
- Sachwert — NHK je m² BGF (nicht Wohnfläche!)
- Vermietung — Wohnfläche entscheidend für die Kaltmiete
Häufige Fragen
Wie unterscheide ich beide bei der Inserierung? Wohnflächen-Angabe ist Standard bei Wohnimmobilien. Bei Gewerbe und Spezialimmobilien wird Nutzfläche genutzt.
Quellen: WoFlV · DIN 277 · ImmoWertV · Stand Juni 2026.