In einem Satz
Premium-Lage in Essen — Stadtkern liegt rund 179.1 % über dem stadtweiten Median.
Der Stadt-Median Essen liegt bei 430 €/m², der Ortsteil-Median bei 1.200 €/m².
Bodenrichtwert-Karte Stadtkern
Bodenrichtwert-Karte Essen-Stadtkern 2026
73 Wohn-Zonen · Stichtag 01.01.2026 · BORIS-NRW
Häuser · ein-/zweigeschossig (Layer 2)
< 500 500–1.000 1.000–1.500 1.500–2.000 > 2.000
Wohnungen / Misch · mehrgeschossig (Layer 5)
< 500 500–1.000 1.000–1.500 1.500–2.000 > 2.000 €/m²
Grau gestrichelt: Geschäftsstadtmitte (MK > 3.500 €/m²) — nicht im Wohn-Aggregat. Gewerbe-, Land- und Forstflächen nicht angezeigt. Daten: BORIS-NRW · Basemap: CartoDB
Alle 80 Richtwertzonen in Stadtkern
Vollständige Liste aller amtlichen Bodenrichtwert-Zonen in Stadtkern mit Nutzungsart, Entwicklungszustand, Geschossflächenzahl und Bauweise.
| Zone | BRW €/m² | NUTA | Entwicklung | Bauweise | GFZ | PLZ |
|---|---|---|---|---|---|---|
20087 | 4.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20089 | 4.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20088 | 4.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20086 | 4.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20059 | 4.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20083 | 3.800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20084 | 3.800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20079 | 3.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20085 | 3.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20082 | 3.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20078 | 3.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20077 | 3.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20076 | 3.300 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20073 | 3.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20075 | 3.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20074 | 3.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20130 | 3.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20081 | 3.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20062 | 3.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20066 | 2.900 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20065 | 2.800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20071 | 2.700 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20064 | 2.700 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20093 | 2.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20048 | 2.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20063 | 2.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20069 | 2.450 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20061 | 2.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20206 | 2.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20095 | 2.300 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20058 | 2.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20057 | 2.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20056 | 2.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20043 | 2.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20060 | 2.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20054 | 1.900 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20011 | 1.800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20204 | 1.800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20047 | 1.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20049 | 1.500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20055 | 1.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20012 | 1.400 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20046 | 1.300 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20072 | 1.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20205 | 1.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20050 | 1.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20028 | 1.200 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20044 | 1.100 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20144 | 1.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20091 | 1.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20041 | 1.000 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20037 | 950 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20038 | 950 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20036 | 950 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20039 | 950 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20031 | 920 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20032 | 920 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20034 | 900 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20022 | 900 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20035 | 900 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20025 | 800 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20015 | 750 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20027 | 750 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20024 | 750 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20167 | 700 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20090 | 700 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20020 | 650 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20016 | 650 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20021 | 650 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20018 | 600 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20143 | 600 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20023 | 600 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20017 | 550 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20029 | 550 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20141 | 500 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20010 | 470 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
17409 | 460 | W (Wohnen) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20008 | 430 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20009 | 430 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
20007 | 390 | MK (Kerngebiet) | B (baureif) | mehrgeschossig | – | 45127 |
Zonen mit reduziertem Wert sind nicht im Wohn-Aggregat enthalten (z.B. Geschäftsstadtmitte MK über 3.500 €/m²).
Immobilienrichtwerte in Stadtkern
Amtliche Immobilienrichtwerte je m² Wohnfläche, getrennt nach Teilmarkt (ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhäuser).
| Teilmarkt | Zone / Quartier | IRW €/m² | Bj.-Bezug | Fl.-Bezug | Standard |
|---|---|---|---|---|---|
| ETW | – | 2.550 | 1962 | 69 | 5 |
| ETW | – | 2.350 | 1962 | 69 | 5 |
| ETW | – | 2.150 | 1962 | 69 | 5 |
Methodik & Quellen
So lesen Sie diese Werte
Alle Aggregate sind Mediane über Wohnbau-Richtwertzonen, sofern nicht explizit als „Mittelwert" gekennzeichnet. Der Median ist robuster als das arithmetische Mittel, weil Spitzenwerte nicht überproportional gewichtet werden.
Aggregat-Definition: Wir berücksichtigen die
ein-/zweigeschossige Bauweise (blau, Häuser)
und die
mehrgeschossige Bauweise (rot, Wohnungen/Misch)
in Wohngebieten (W/WA/WR/WS/WB), Mischgebieten (MI/MD) sowie Kerngebieten (MK) mit BRW bis 3.500 €/m².
Reine Geschäftsstadtmitte (Köln: Dom-Umfeld, 18 MK-Zonen oberhalb der Schwelle) sowie Gewerbe-, Land- und Forstflächen sind ausgeschlossen.
Stichtags-Vergleich: 01.01.2026 vs 01.01.2025. Quelle: BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0.
Die Werte stammen aus dem amtlichen BORIS-NRW (Lizenz dl-de/zero-2-0), bereitgestellt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Stichtag 01.01.2026. Die Aggregation berücksichtigt nur Wohn-Lagen — Geschäftsstadtmitte (MK > 3.500 €/m²) und reine Gewerbeflächen sind ausgeschlossen.
Wichtig: Der Bodenrichtwert × Grundstücksgröße ergibt NICHT den Bodenwert. Der BRW gilt für die typische Bezugsgröße der Zone (oft 300–400 m²). Eine pauschale Multiplikation überschätzt den Wert systematisch.
Indikative Marktwert-Einschätzung
Indikative Marktwert-Einordnung für Ihre Adresse in Essen-Stadtkern
Auswertung aus amtlichen Immobilienrichtwerten (IRW), BORIS-Umrechnungskoeffizienten und ALKIS-Grundstücksgrößen — auf Mikrolage Ihres Ortsteils. Ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Amtliche Datenbasis BORIS-NRW Lizenz dl-de/zero-2-0 Kostenlos
Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in Stadtkern
Was ist der Bodenrichtwert in Essen-Stadtkern?
Der Median-Bodenrichtwert in Stadtkern liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 1.200 €/m² (Spanne 390–3.500 €/m², 73 Wohn-Zonen). Der Wert basiert auf der amtlichen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Essen.
Was ist eine Wohnung in Essen-Stadtkern wert?
Der amtliche Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen in Stadtkern liegt im Median bei 2.350 €/m² Wohnfläche (Stichtag 01.01.2026, 3 IRW-Zonen). Adresse eingeben für eine indikative Berechnung.
Ist die Online-Bewertung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Die Einschätzung ist eine indikative Marktorientierung auf amtlicher Datenbasis und kein Verkehrswert nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses.
Bedeutet der Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = Bodenwert?
Nein. Der BRW gilt für die typische Bezugsgröße der Zone (oft 300–400 m²). Bei größeren Grundstücken sinkt der €/m² real um 15–25 %. Eine einfache Multiplikation würde zu hoch ausweisen.
Wichtiger Hinweis (§ 194 BauGB)
Die angezeigten Bodenrichtwerte je Zone sind amtliche Richtwerte nach § 196 BauGB (Quelle: BORIS-NRW). Aggregierte Mediane, Stadt- und Ortsteil-Vergleiche sowie adressbezogene Berechnungen sind eigene, indikative Aufbereitungen auf dieser Datenbasis und keine amtlich festgestellten Werte. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.