Amtliche Daten · Stichtag 01.01.2026 · BORIS-NRW

Bodenrichtwert Neuss-Innenstadt 2026

Q: Ist die Online-Bewertung ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Die Einschätzung ist eine indikative Marktorientierung auf amtlicher Datenbasis und kein Verkehrswert nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses.

Q: Bedeutet der Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = Bodenwert?

Nein. Der BRW gilt für die typische Bezugsgröße der Zone (oft 300–400 m²). Bei größeren Grundstücken sinkt der €/m² real um 15–25 %. Eine einfache Multiplikation würde zu hoch ausweisen.

21 amtliche Bodenrichtwert-Zonen in Neuss-Innenstadt. Median 860 €/m², IRW ETW 3.300 €/m². Datenstand 01.01.2026, Quelle BORIS-NRW.

Von der Redaktion, immobilienwerte.nrw Stichtag 01.01.2026 Amtliche Datenbasis

Bodenrichtwert Median 860 €/m² 21 Zonen

BRW-Spanne 620–1.700 €/m² Min bis Max

Median ETW 3.300 €/m² 11 Zonen Wohnfläche

In einem Satz

Premium-Lage in Neuss — Innenstadt liegt rund 38.7 % über dem stadtweiten Median. Der Stadt-Median Neuss liegt bei 620 €/m², der Ortsteil-Median bei 860 €/m².

Bodenrichtwert-Karte Innenstadt

Bodenrichtwert-Karte Neuss-Innenstadt 2026

21 Wohn-Zonen · Stichtag 01.01.2026 · BORIS-NRW

Häuser · ein-/zweigeschossig (Layer 2)

< 500 500–1.000 1.000–1.500 1.500–2.000 > 2.000

Wohnungen / Misch · mehrgeschossig (Layer 5)

< 500 500–1.000 1.000–1.500 1.500–2.000 > 2.000 €/m²

Grau gestrichelt: Geschäftsstadtmitte (MK > 3.500 €/m²) — nicht im Wohn-Aggregat. Gewerbe-, Land- und Forstflächen nicht angezeigt. Daten: BORIS-NRW · Basemap: CartoDB

Alle 21 Richtwertzonen in Innenstadt

Vollständige Liste aller amtlichen Bodenrichtwert-Zonen in Innenstadt mit Nutzungsart, Entwicklungszustand, Geschossflächenzahl und Bauweise.

BRW-Zonen Innenstadt (Stichtag 01.01.2026, BORIS-NRW)
Zone	BRW €/m²	NUTA	Entwicklung	Bauweise	GFZ	PLZ
`201016`	1.700	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,6	41460
`201017`	1.450	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,6	41460
`201015`	1.100	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,4	41460
`201008`	1.100	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,4	41460
`201011`	1.100	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,6	41460
`201012`	1.050	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,4	41460
`201018`	1.000	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,2	41460
`201019`	940	WA (Allg. Wohngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,0	41460
`201014`	930	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,2	41460
`201004`	900	WA (Allg. Wohngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201013`	860	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,8	41460
`201003`	810	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201020`	770	MK (Kerngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	2,0	41460
`201001`	760	WR (Reines Wohngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201007`	760	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,8	41460
`201002`	710	WA (Allg. Wohngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201009`	700	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201006`	660	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201021`	630	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201010`	620	MI (Mischgebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,6	41460
`201005`	620	WA (Allg. Wohngebiet)	B (baureif)	mehrgeschossig	1,4	41460

Zonen mit reduziertem Wert sind nicht im Wohn-Aggregat enthalten (z.B. Geschäftsstadtmitte MK über 3.500 €/m²).

Immobilienrichtwerte in Innenstadt

Amtliche Immobilienrichtwerte je m² Wohnfläche, getrennt nach Teilmarkt (ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhäuser).

IRW-Zonen mit Geo-Bezug zu Innenstadt
Teilmarkt	Zone / Quartier	IRW €/m²	Bj.-Bezug	Fl.-Bezug	Standard
ETW	Am Alten Weiher	4.600	2000	70	6
ETW	Königstraße, Salzstraße	4.400	2005	70	7
ETW	Drususallee, Kaiser-Friedrich-Str.	4.100	1900	70	6
ETW	Mühlenstraße	3.800	1990	70	7
ETW	Friedrichstraße	3.600	1985	70	6
ETW	Schulstraße, Adolf-Flecken-Straße	3.300	1990	70	6
ETW	Breite Str., Florastr., Kaiser-Friedrich-Str.	3.100	1975	70	5
ETW	Oberstraße, Am Obertor	3.000	1985	70	6
ETW	Krurstraße, Breite Straße	2.800	1960	70	4
ETW	Meererhof	2.800	1974	70	5
ETW	Gielenstraße	2.500	1960	70	4

Methodik & Quellen

So lesen Sie diese Werte

Alle Aggregate sind Mediane über Wohnbau-Richtwertzonen, sofern nicht explizit als „Mittelwert" gekennzeichnet. Der Median ist robuster als das arithmetische Mittel, weil Spitzenwerte nicht überproportional gewichtet werden.

Aggregat-Definition: Wir berücksichtigen die ein-/zweigeschossige Bauweise (blau, Häuser) und die mehrgeschossige Bauweise (rot, Wohnungen/Misch) in Wohngebieten (W/WA/WR/WS/WB), Mischgebieten (MI/MD) sowie Kerngebieten (MK) mit BRW bis 3.500 €/m². Reine Geschäftsstadtmitte (Köln: Dom-Umfeld, 18 MK-Zonen oberhalb der Schwelle) sowie Gewerbe-, Land- und Forstflächen sind ausgeschlossen. Stichtags-Vergleich: 01.01.2026 vs 01.01.2025. Quelle: BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0.

Die Werte stammen aus dem amtlichen BORIS-NRW (Lizenz dl-de/zero-2-0), bereitgestellt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Stichtag 01.01.2026. Die Aggregation berücksichtigt nur Wohn-Lagen — Geschäftsstadtmitte (MK > 3.500 €/m²) und reine Gewerbeflächen sind ausgeschlossen.

Wichtig: Der Bodenrichtwert × Grundstücksgröße ergibt NICHT den Bodenwert. Der BRW gilt für die typische Bezugsgröße der Zone (oft 300–400 m²). Eine pauschale Multiplikation überschätzt den Wert systematisch.

Indikative Marktwert-Einschätzung

Indikative Marktwert-Einordnung für Ihre Adresse in Neuss-Innenstadt

Auswertung aus amtlichen Immobilienrichtwerten (IRW), BORIS-Umrechnungskoeffizienten und ALKIS-Grundstücksgrößen — auf Mikrolage Ihres Ortsteils. Ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Amtliche Datenbasis BORIS-NRW Lizenz dl-de/zero-2-0 Kostenlos

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Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in Innenstadt

Was ist der Bodenrichtwert in Neuss-Innenstadt?

Der Median-Bodenrichtwert in Innenstadt liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 860 €/m² (Spanne 620–1.700 €/m², 21 Wohn-Zonen). Der Wert basiert auf der amtlichen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Neuss.

Was ist eine Wohnung in Neuss-Innenstadt wert?

Der amtliche Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen in Innenstadt liegt im Median bei 3.300 €/m² Wohnfläche (Stichtag 01.01.2026, 11 IRW-Zonen). Adresse eingeben für eine indikative Berechnung.

Ist die Online-Bewertung ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Die Einschätzung ist eine indikative Marktorientierung auf amtlicher Datenbasis und kein Verkehrswert nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses.

Bedeutet der Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = Bodenwert?

Nein. Der BRW gilt für die typische Bezugsgröße der Zone (oft 300–400 m²). Bei größeren Grundstücken sinkt der €/m² real um 15–25 %. Eine einfache Multiplikation würde zu hoch ausweisen.

Methodische Aufbereitung & Datenredaktion

Erten Dörter

Geschäftsführer · D&CIE Immobilien GmbH

20+ Jahre

Immobilienerfahrung

1.000+

begleitete Transaktionen

500 Mio. €

Gesamtvolumen

Erten Dörter arbeitet seit 2007 in der Immobilienbewertung und -vermittlung in Nordrhein-Westfalen. In über zwei Jahrzehnten hat er den Aufbau und die Skalierung mehrerer Immobilien-Standorte im Großraum Köln verantwortet — von Aachen über Bergisch Gladbach bis in den Rhein-Erft-Kreis. 2024 entstand durch Fusion das größte unabhängige Maklerunternehmen Kölns.

Heute leitet er in führenden Positionen mehrere Unternehmen der Immobilienwirtschaft, darunter die Marken homéa und privatverkaufen.de. Sein Anspruch: Unternehmen entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu entwickeln, zu skalieren und zu verbinden — von digitalen Plattformen über Consulting bis zur klassischen Vermittlung.

Auf immobilienwerte.nrw verantwortet er die methodische Aufbereitung der amtlichen BORIS-NRW-Daten und die redaktionelle Erläuterung der Bewertungslogik. Für die Werte selbst ist der Gutachterausschuss zuständig.

„Über zwei Jahrzehnte Bewertungspraxis zeigen: Die meisten Eigentümer kennen die amtlichen Datenquellen gar nicht. Diese Seite macht sie nutzbar — ohne sie mit einem Verkehrswertgutachten zu verwechseln."

LinkedIn-Profil · Über die Redaktion · Köln-spezialisiert seit 2007

Trennung Daten ↔ Aufbereitung: Die ausgewiesenen Werte stammen ausschließlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0). Berechnungslogik, Aggregation und Erläuterung verantwortet die Redaktion immobilienwerte.nrw.

Wichtiger Hinweis (§ 194 BauGB) Die angezeigten Bodenrichtwerte je Zone sind amtliche Richtwerte nach § 196 BauGB (Quelle: BORIS-NRW). Aggregierte Mediane, Stadt- und Ortsteil-Vergleiche sowie adressbezogene Berechnungen sind eigene, indikative Aufbereitungen auf dieser Datenbasis und keine amtlich festgestellten Werte. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.