Definition
Die Alterswertminderung ist der Wertabschlag vom Gebäude-Neubauwert im Sachwertverfahren, der die abgelaufene Nutzungsdauer berücksichtigt. Sie wird linear über die Gesamtnutzungsdauer angesetzt: je älter das Gebäude, desto höher der Abschlag. Geregelt in § 38 ImmoWertV.
Formel
Alterswertminderung (%) = abgelaufene Nutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer × 100
Bei Modernisierung verlängert sich die Restnutzungsdauer — entsprechend reduziert sich die rechnerische Alterswertminderung.
Beispielrechnung
Einfamilienhaus, Baujahr 1985, ohne Sanierung:
| Position | Wert |
|---|---|
| Gesamtnutzungsdauer (EFH) | 80 Jahre |
| Alter zum Stichtag 2026 | 41 Jahre |
| Alterswertminderung | 41 ÷ 80 = 51,25 % |
| Gebäude-Neubauwert | 380.000 € |
| Abzug Alterswertminderung | −194.750 € |
| Abgeschriebener Gebäudewert | 185.250 € |
Mit Sanierung 2018 (Modernisierungsstufe „mittel”, +10 % GND):
| Position | Wert |
|---|---|
| Modifizierte Gesamtnutzungsdauer | 88 Jahre |
| Alter | 41 Jahre |
| Modifizierte Alterswertminderung | 41 ÷ 88 = 46,6 % |
| Reduzierter Abzug | −177.080 € |
Mindestrestwert
Auch bei vollständig „abgewohnten” Gebäuden bleibt ein Mindestrestwert von typisch 30 % des Neubauwerts — die wirtschaftliche Nutzbarkeit wird nie auf null gesetzt, solange das Gebäude weiter genutzt wird (§ 38 Abs. 2 ImmoWertV).
Häufige Fragen
Was, wenn das Gebäude älter als die Gesamtnutzungsdauer ist? Dann wird auf den Mindestrestwert (typisch 30 %) abgestellt — sofern weiterhin nutzbar.
Linear oder progressiv? Standardmäßig linear nach ImmoWertV. Im internationalen Vergleich (z.B. RICS) sind auch progressive Modelle gebräuchlich.
Gilt die Alterswertminderung auch im Ertragswertverfahren? Nicht direkt — dort wirkt sich das Alter über die Restnutzungsdauer (Vervielfältiger) aus.
Quellen: § 38 ImmoWertV · Anlage 3 ImmoWertV · Stand Juni 2026.