Sachwertverfahren — Übersicht (Lexikon)

Definition

Das Sachwertverfahren ist eines der drei amtlichen Bewertungsverfahren nach ImmoWertV §§ 35–39. Es ermittelt den Wert einer Immobilie aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert und ist die einschlägige Methode für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Spezialimmobilien ohne Vergleichsdaten-Basis.

Ablauf

1. Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche, ggf. mit Anpassungen)
2. Gebäude-Neubauwert (Normalherstellungskosten × m² BGF, indexiert)
3. Alterswertminderung abziehen
4. Außenanlagen-Pauschale addieren
5. Sachwertfaktor anwenden (vom Gutachterausschuss veröffentlicht)
6. Ergibt: marktangepasster Sachwert

→ Ausführlich im Ratgeber Sachwertverfahren erklärt.

Kernbegriffe des Verfahrens

• Normalherstellungskosten (NHK)
• Alterswertminderung
• Sachwertfaktor
• Restnutzungsdauer
• Gesamtnutzungsdauer

Häufige Fragen

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet? Selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser, Denkmäler, Spezialimmobilien, Lagen ohne ausreichende Vergleichsdaten.

Ist der Sachwert immer der Verkehrswert? Nicht ohne Sachwertfaktor. Der Faktor passt den technischen Sachwert an die reale Marktlage an und macht ihn marktgerecht.

Quellen: ImmoWertV §§ 35–39 · NHK 2020 · Sachwert-Richtlinie · Stand Juni 2026.