Definition
Bauerwartungsland sind Grundstücke, bei denen aufgrund der konkreten Lage und der Planungssituation in absehbarer Zeit eine bauliche Nutzung zu erwarten ist — ohne dass bereits Baurecht besteht. Die Einstufung erfolgt nach § 5 ImmoWertV und ist ein Zwischenzustand zwischen unproduktivem Land und Rohbauland.
Vier Entwicklungsstufen nach ImmoWertV
| Stufe | Definition | Wertniveau (vom Bauland) |
|---|---|---|
| Land- / Forstwirtschaftsfläche | reine LuF-Nutzung | 1–3 % |
| Bauerwartungsland | konkrete Bauerwartung | 25–50 % |
| Rohbauland | im Bebauungsplan vorgesehen, nicht erschlossen | 50–80 % |
| Baureifes Land | Baurecht + Erschließung | 100 % |
Bewertungsfaktoren
Bauerwartungsland wird typisch mit einem Abschlag von 50–75 % vom Baulandwert bewertet. Die Bandbreite hängt ab von:
- Verbindlichkeit der Planungsabsicht (FNP, Bebauungsplan in Aufstellung)
- Zeithorizont bis zur Baurechtschaffung
- Erschließungsstand
- Marktnachfrage in der Region
Beispielrechnung
Grundstück 1.000 m² im Außenbereich, im Flächennutzungsplan als künftiges Wohnbauland ausgewiesen, Baurecht noch nicht beschlossen:
- Baulandwert (bei Realisierung): 400 €/m²
- Bauerwartungsland-Abschlag: −65 %
- Bauerwartungslandwert: 1.000 × 140 € = 140.000 €
Häufige Fragen
Wer entscheidet die Einstufung? Der Gutachterausschuss bei Bewertung; rechtlich der Bebauungsplan.
Wie lange dauert die Höherstufung zum Bauland? Sehr unterschiedlich — von 1 Jahr (zügiges B-Plan-Verfahren) bis 10+ Jahre (Klagen, Umweltprüfungen).
Wie wird Bauerwartungsland besteuert? Erbschaftsteuer: nach Bedarfswert, der den Bauerwartungslandwert ansetzt. Spekulationssteuer: Halteperioden gelten wie bei Bauland.
Quellen: § 5 ImmoWertV · § 19 BauGB · Stand Juni 2026.