Das Wichtigste in Kürze
Den Bodenwert eines Grundstücks ermitteln Sie mit einer einfachen Formel: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.
- Den Bodenrichtwert rufen Sie in Nordrhein-Westfalen kostenlos und ohne Registrierung über BORIS NRW ab (Stichtag 01.01., Veröffentlichung meist bis 31.03.).
- Beispiel: 600 m² × 450 €/m² = 270.000 € Bodenwert (illustrativ).
- Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt und bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück – der konkrete Verkehrswert kann durch Zuschnitt, Bebaubarkeit oder Lage abweichen.
Wer ein Grundstück verkauft, erbt oder bebauen möchte, braucht zuerst eine verlässliche Wertgrundlage. In Nordrhein-Westfalen haben Sie dabei einen klaren Vorteil: Die wichtigste Zahl, der Bodenrichtwert, ist amtlich und über BORIS NRW kostenlos verfügbar. Aus unserer Arbeit mit diesen Daten wissen wir, dass viele den Bodenrichtwert mit dem fertigen Grundstückspreis verwechseln – tatsächlich ist er nur der Ausgangspunkt. Dieser Ratgeber zeigt sachlich, wie Sie den Grundstückswert ermitteln: vom Bodenrichtwert über die Formel Bodenrichtwert × Fläche bis zum Verkehrswert nach § 194 BauGB, mit einer nachvollziehbaren Beispielrechnung auf Basis von BORIS NRW.
Grundstückswert ermitteln: die 3 Schritte
Den Grundstückswert ermitteln Sie in drei Schritten: Erst rufen Sie den amtlichen Bodenrichtwert über BORIS NRW ab, dann multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Grundstücksfläche zum Bodenwert, schließlich passen Sie das Ergebnis an die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks an. Für rechtssichere Zwecke kommt ein Gutachten hinzu.
- Bodenrichtwert abrufen. Lage in BORIS NRW eingeben und den Bodenrichtwert je m² (€/m²) ablesen – kostenlos.
- Bodenwert berechnen. Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert.
- Anpassen & absichern. Zu-/Abschläge für Zuschnitt, Bebaubarkeit und Erschließung berücksichtigen; bei Bedarf Gutachten beauftragen.
Bodenwert ermitteln mit BORIS NRW
Den Bodenwert ermitteln Sie, indem Sie den Bodenrichtwert mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, ermittelt von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen. In NRW liefert BORIS NRW diese Werte amtlich und kostenlos.
Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Bodenrichtwert Beispielzone 450 €/m² · Amtliche Datenbasis: BORIS NRW · Stichtag 01.01.2026
Die Formel ist denkbar einfach und für jedes unbebaute oder zu bewertende Grundstück anwendbar:
Formel: Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²). Vertiefend: �P13�.
Bodenrichtwert über BORIS NRW finden
In Nordrhein-Westfalen finden Sie den Bodenrichtwert kostenlos im amtlichen Portal BORIS NRW. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Werte zum Stichtag 1. Januar und veröffentlichen sie in der Regel bis zum 31. März. Eine Registrierung ist nicht nötig; die Werte sind seit 2016 vollständig kostenfrei abrufbar.
Hinter den Daten stehen die rund 74 örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW. Sie werten notarielle Kaufverträge in einer Kaufpreissammlung aus und leiten daraus jährlich die Bodenrichtwerte ab. So rufen Sie Ihren Wert ab:
- Portal öffnen. BORIS NRW aufrufen und zur Kartenansicht wechseln.
- Adresse suchen. Lage oder Flurstück Ihres Grundstücks eingeben.
- Wert ablesen. Bodenrichtwert der Zone (€/m²) sowie Stichtag und Merkmale notieren.
Wie Sie den Bodenrichtwert richtig lesen und einordnen, erklären die vertiefenden Ratgeber Bodenrichtwert und Bodenrichtwert NRW.
Dass diese Daten in Nordrhein-Westfalen vollständig kostenlos und ohne Anmeldung zur Verfügung stehen, ist nicht selbstverständlich – in einigen anderen Bundesländern sind detaillierte Bodenrichtwertauskünfte kostenpflichtig oder nur eingeschränkt einsehbar. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in NRW bedeutet das einen handfesten Vorteil: Sie kommen ohne jeden Aufwand an eine amtliche, neutrale Wertgrundlage, die auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen beruht. Genau diese Neutralität unterscheidet die amtliche Quelle von kommerziellen Bewertungsangeboten, die häufig mit Angebotsdaten und eigenen Modellen arbeiten. Wer den Grundstückswert ermitteln will, sollte deshalb immer zuerst BORIS NRW heranziehen, bevor er sich auf andere Schätzungen stützt.
Beim Ablesen lohnt ein Blick auf die Zonenmerkmale, die BORIS NRW zu jedem Bodenrichtwert mitliefert. Der Wert gilt jeweils für ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften – etwa einer typischen Grundstücksgröße, einer festgelegten Art und einem festgelegten Maß der baulichen Nutzung (zum Beispiel der Geschossflächenzahl). Weicht Ihr Grundstück deutlich von diesem Referenzgrundstück ab, ist der Richtwert nicht eins zu eins übertragbar, sondern muss umgerechnet werden. Für eine erste Größenordnung genügt die einfache Multiplikation; für eine präzise Bewertung berücksichtigt eine sachverständige Person diese Umrechnungsfaktoren. So vermeiden Sie den häufigen Fehler, einen Zonenwert ungeprüft auf ein untypisches Grundstück anzuwenden.
Beispielrechnung: Grundstückswert (illustrativ)
So einfach lässt sich der Bodenwert berechnen: Ein Baugrundstück in NRW mit 600 m² Fläche und einem über BORIS NRW abgelesenen Bodenrichtwert von 450 €/m² ergibt einen Bodenwert von 270.000 €. Anschließend kommen objektbezogene Zu- und Abschläge hinzu.
Tabelle 1: Vereinfachte Grundstückswert-Beispielrechnung (illustrative Zahlen, keine amtlichen Werte)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Bodenwert (Basis) | 600 m² × 450 €/m² | 270.000 € |
| Zuschlag guter Zuschnitt | + 3 % (Beispiel) | +8.100 € |
| Abschlag Erschließungskosten | − 4 % (Beispiel) | −10.800 € |
| Ermittelter Grundstückswert | Basis + Zu-/Abschläge | 267.300 € |
Die Zahlen sind ausschließlich zur Veranschaulichung gewählt; Ihre realen Werte hängen von Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit und aktuellen Marktdaten ab. Für den vollständigen Wert eines bebauten Grundstücks kommt zusätzlich der Gebäudewert hinzu.
Verkehrswert Grundstück: mehr als der Bodenwert
Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach § 194 BauGB der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Der Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) ist dabei nur der Ausgangspunkt: Der konkrete Verkehrswert kann durch Zuschnitt, Größe, Bebaubarkeit, Erschließung und Lage davon abweichen.
Bei unbebauten Grundstücken liegen Bodenwert und Verkehrswert oft nahe beieinander. Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu, der über das Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt wird. Liegen genügend vergleichbare Verkäufe vor, kann der Verkehrswert eines Grundstücks auch direkt über das Vergleichswertverfahren bestimmt werden.
Eine Besonderheit ergibt sich, wenn ein bebautes Grundstück abrissreif ist oder das Gebäude den Wert nicht mehr steigert: Dann nähert sich der Verkehrswert wieder dem reinen Bodenwert an, abzüglich etwaiger Abrisskosten. Umgekehrt kann bei Bauerwartungsland – also Flächen, die voraussichtlich künftig Bauland werden – der Wert deutlich unter dem eines voll erschlossenen Baugrundstücks liegen, weil die Bebaubarkeit noch nicht gesichert ist. Diese Stufen vom Acker- über Bauerwartungs- bis zum erschlossenen Bauland spiegeln sich in unterschiedlichen Bodenrichtwerten wider. Wer den Grundstückswert ermitteln möchte, sollte deshalb zuerst klären, in welcher Entwicklungsstufe sein Grundstück steht – das beeinflusst den Wert oft stärker als die reine Fläche.
Tabelle 2: Vom Bodenrichtwert zum Verkehrswert des Grundstücks
| Begriff | Bedeutung | Quelle |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert je m², fiktiv unbebaut | Gutachterausschuss / BORIS NRW |
| Bodenwert | Bodenrichtwert × Grundstücksfläche | Eigene Berechnung |
| Verkehrswert | Marktwert inkl. individueller Merkmale (§ 194 BauGB) | Gutachten / Sachverständige |
Grundstücksbewertung: welche Faktoren zählen?
Bei der Grundstücksbewertung entscheiden vor allem Lage und Bebaubarkeit. Ein voll erschlossenes Baugrundstück in gefragter Lage erzielt deutlich mehr als ein vergleichbar großes Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt oder fehlender Erschließung. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Faktoren.
Tabelle 3: Wertbildende Faktoren beim Grundstück
| Faktor | Beispiele | Wirkung auf den Wert |
|---|---|---|
| Lage | Region, Stadtteil, Nachfrage | sehr hoch |
| Bebaubarkeit | Bebauungsplan, Geschossflächenzahl, Nutzung | sehr hoch |
| Erschließung | Straße, Wasser, Kanal, Strom | hoch |
| Zuschnitt & Größe | Form, Frontbreite, Teilbarkeit | mittel bis hoch |
| Bodenbeschaffenheit | Altlasten, Hanglage, Baugrund | mittel |
Bodenrichtwert vs. Marktpreis
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine ganze Zone, kein individueller Verkaufspreis. In gefragten Lagen kann der tatsächlich erzielte Marktpreis über dem Bodenrichtwert liegen, in schwächeren darunter. Beide Werte beantworten unterschiedliche Fragen.
Bodenrichtwert (BORIS NRW)
- Amtlich, kostenlos, neutral
- Durchschnitt einer Zone, fiktiv unbebaut
- Stichtag 01.01., jährlich aktualisiert
- Basis für den Bodenwert
Marktpreis
- Tatsächlich erzielter Preis im Einzelfall
- Berücksichtigt Zuschnitt, Bebaubarkeit, Nachfrage
- Kann über oder unter dem Richtwert liegen
- Belastbar erst im Gutachten
Amtlich vs. kommerziell: Der Bodenrichtwert aus BORIS NRW beruht auf erzielten Kaufpreisen. Kommerzielle Online-Schätzungen nutzen oft Angebotsdaten und können abweichen.
Was kostet die Grundstücksbewertung?
Die Orientierung ist kostenlos: Der Bodenrichtwert über BORIS NRW kostet nichts und liefert mit der Formel Bodenrichtwert × Fläche bereits den Bodenwert. Geld kostet erst das Gutachten. Ein Verkehrswertgutachten liegt bei etwa 0,5 bis 1,5 % des Werts, ein Kurzgutachten beginnt ab rund 500 €.
Tabelle 4: Kosten der Grundstücksbewertung im Überblick (marktüblich, Stand 2025/2026, ohne Gewähr)
| Variante | Kosten | Wofür geeignet |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert (BORIS NRW) | kostenlos | Amtlicher Bodenwert je m² |
| Eigene Berechnung (Richtwert × Fläche) | kostenlos | Erste Größenordnung Bodenwert |
| Kurzgutachten | ab ca. 500 € | Private Orientierung, Verkaufspreisfindung |
| Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) | ca. 0,5–1,5 % | Gericht, Erbschaft, Schenkung, Finanzamt |
Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 270.000 € liegt ein Vollgutachten erfahrungsgemäß etwa zwischen 1.350 € und 4.050 €. Für eine erste Einschätzung reicht meist die kostenlose Berechnung über BORIS NRW.
CTA: Rufen Sie den amtlichen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ab – kostenlos auf Basis von BORIS NRW. → �P16�
Checkliste: in 5 Schritten zum Grundstückswert
- Bodenrichtwert über BORIS NRW abrufen (Stichtag 01.01., €/m²).
- Grundstücksfläche aus Grundbuch oder Flurkarte ablesen.
- Bodenwert berechnen: Bodenrichtwert × Fläche.
- Zu-/Abschläge für Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung prüfen.
- Bei rechtlichem Anlass ein qualifiziertes Gutachten beauftragen.
Häufige Fragen
Wie ermittle ich den Grundstückswert kostenlos? Kostenlos ermitteln Sie den Bodenwert über den Bodenrichtwert: In NRW rufen Sie ihn gratis über BORIS NRW ab und multiplizieren ihn mit Ihrer Grundstücksfläche. Für einen rechtssicheren Verkehrswert benötigen Sie zusätzlich ein qualifiziertes Gutachten.
Wie berechne ich den Bodenwert eines Grundstücks? Den Bodenwert berechnen Sie mit der Formel Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Beispiel: 600 m² × 450 €/m² ergibt 270.000 €. Der Bodenrichtwert stammt amtlich und kostenlos aus BORIS NRW, die Fläche aus Grundbuch oder Flurkarte.
Wo finde ich den Bodenrichtwert in NRW? In Nordrhein-Westfalen finden Sie Bodenrichtwerte kostenlos im amtlichen Portal BORIS NRW. Die Werte werden von den Gutachterausschüssen zum Stichtag 1. Januar ermittelt und in der Regel bis Ende März veröffentlicht – ohne Registrierung abrufbar.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkehrswert? Nein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt für ein fiktiv unbebautes Grundstück. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB berücksichtigt zusätzlich Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und Lage Ihres konkreten Grundstücks und kann abweichen.
Was beeinflusst den Grundstückswert am stärksten? Den größten Einfluss haben Lage und Bebaubarkeit. Ein voll erschlossenes Baugrundstück in gefragter Lage erzielt deutlich mehr als ein vergleichbar großes Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt oder fehlender Erschließung.
Was kostet die Bewertung eines Grundstücks? Die Berechnung über BORIS NRW ist kostenlos. Ein Kurzgutachten beginnt ab etwa 500 €, ein Verkehrswertgutachten kostet rund 0,5 bis 1,5 % des Werts. Bei 270.000 € sind das etwa 1.350 bis 4.050 €.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Grundstücken in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Daten von BORIS NRW.
Disclaimer: Der ausgewiesene Wert ist eine datenbasierte Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: § 194 BauGB; ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 01.01.2022); BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.