Definition
Die Bewirtschaftungskosten sind die nicht umlagefähigen Kosten, die dem Eigentümer einer Mietimmobilie für deren laufende Bewirtschaftung entstehen. Sie werden vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu errechnen — die zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Geregelt in § 32 ImmoWertV.
Vier Kostenarten
| Kostenart | Inhalt |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Buchhaltung, Mietverwaltung, Hausverwaltung |
| Instandhaltungskosten | Wartung, Reparaturen, Verschleißteile |
| Mietausfallwagnis | Vorhalt gegen Leerstand und Mietausfälle |
| Sonstige nicht umlagefähige Kosten | Versicherungen, Steuern (sofern nicht umlegbar) |
Typische Pauschalen (Anlage 2 ImmoWertV)
| Kostenart | Pauschalwert |
|---|---|
| Verwaltungskosten | 230–340 €/Wohnung/Jahr (Wohnungen) oder 3 % vom Jahresrohertrag |
| Instandhaltungskosten | 7–11 €/m² Wohnfläche/Jahr |
| Mietausfallwagnis | 2 % vom Jahresrohertrag (Wohnen), 4 % (Gewerbe) |
Insgesamt liegen die Bewirtschaftungskosten typisch bei 18–28 % des Rohertrags.
Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, Wohnfläche 800 m², Jahresrohertrag 91.200 €:
| Position | Wert |
|---|---|
| Verwaltungskosten (8 × 290 €) | −2.320 € |
| Instandhaltungskosten (800 m² × 9 €) | −7.200 € |
| Mietausfallwagnis (2 % von 91.200 €) | −1.824 € |
| Sonstiges | −500 € |
| Bewirtschaftungskosten gesamt | −11.844 € |
| Reinertrag | 79.356 € |
Häufige Fragen
Sind die ImmoWertV-Pauschalen verbindlich? Sie sind Orientierungswerte. Sachverständige können bei abweichender Sachlage höhere oder niedrigere Werte begründet ansetzen.
Was zählt zu „nicht umlagefähig”? Kosten, die nach BetrKV nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen — vor allem Verwaltung und Reparaturen.
Werden Modernisierungskosten erfasst? Nein — Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, gehen aber nicht in die Bewirtschaftungskosten ein.
Quellen: § 32 ImmoWertV · Anlage 2 ImmoWertV · BetrKV · Stand Juni 2026.