Definition
Der Reinertrag ist im Ertragswertverfahren der Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten: also die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Mietausfall-Pauschalen. Aus dem Reinertrag wird über die Kapitalisierung der Ertragswert abgeleitet. Geregelt in § 31 ImmoWertV.
Berechnung
| Position | Beispiel MFH |
|---|---|
| Jahresrohertrag (Nettokaltmiete) | 91.200 € |
| − Bewirtschaftungskosten | −11.844 € |
| Reinertrag | 79.356 € |
Vom Reinertrag zum Gebäude-Reinertrag
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag um die Bodenwertverzinsung reduziert, um den Gebäude-Reinertrag zu erhalten:
| Position | Wert |
|---|---|
| Reinertrag | 79.356 € |
| − Bodenwertverzinsung (240.000 × 3,5 %) | −8.400 € |
| Gebäude-Reinertrag | 70.956 € |
Der Gebäude-Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert und ergibt den Gebäude-Ertragswert.
Reinertrag vs. Cashflow
| Aspekt | Reinertrag (ImmoWertV) | Cashflow (DCF) |
|---|---|---|
| Methode | normierte Pauschalen | individuell prognostiziert |
| Zeitbezug | Mittelwert, nachhaltig | Jahresscharf |
| Steuern | nicht enthalten | optional enthalten |
Häufige Fragen
Ist der Reinertrag der Mietüberschuss? Nicht ganz — der Reinertrag ist eine kalkulatorische Größe (vor Steuern, ohne Finanzierungskosten). Der echte Mietüberschuss kann höher oder niedriger sein.
Berücksichtigt der Reinertrag Leerstand? Ja, über das Mietausfallwagnis in den Bewirtschaftungskosten.
Quellen: § 31 ImmoWertV · § 32 ImmoWertV · Stand Juni 2026.