Definition
Denkmal-AfA bezeichnet die erhöhten Abschreibungssätze (§§ 7h, 7i EStG) für Sanierungsaufwendungen an denkmalgeschützten Immobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten. In der Immobilienbewertung sind Denkmäler Sondergrößen: Sie haben einerseits steuerliche Vorteile, andererseits Restriktionen, die den Verkehrswert prägen.
Denkmal-AfA im Überblick
| Aspekt | Sätze |
|---|---|
| Vermietete Denkmäler (§ 7i EStG) | 9 % p.a. über 8 Jahre + 7 % p.a. über 4 Jahre = 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren |
| Selbstgenutzte Denkmäler (§ 10f EStG) | 9 % p.a. als Sonderausgabe über 10 Jahre = 90 % der Sanierungskosten |
| Klassische lineare AfA | 2 % p.a. (Wohngebäude) bzw. 3 % p.a. (Gewerbe) |
Voraussetzungen
- Eintragung in die Denkmalliste durch die zuständige Denkmalbehörde
- Sanierung in Abstimmung mit der Denkmalbehörde
- Bescheinigung der Behörde zur Anerkennung steuerlich begünstigter Aufwendungen
- Sanierung muss nach Erwerb erfolgen (bei selbstgenutzten Denkmälern)
Bewertungsbesonderheiten
Denkmäler sind in der Bewertung schwierig, weil:
- Vergleichsobjekte rar sind (Vergleichswertverfahren selten möglich)
- Sanierungs- und Erhaltungskosten höher als bei normalen Immobilien
- Modernisierungsspielraum durch Auflagen begrenzt
- Sonderzuschläge durch architektonischen oder historischen Wert
- Steuerliche Vorteile preisstabilisierend (Investoren-Nachfrage)
Im Sachwertverfahren wird häufig mit individuell ermittelten Herstellungskosten gearbeitet, nicht mit NHK-Pauschalen.
Häufige Fragen
Wo finde ich heraus, ob meine Immobilie Denkmal ist? In NRW: Denkmalliste der zuständigen Unteren Denkmalbehörde der Stadt bzw. des Kreises.
Wie hoch ist der Wertvorteil durch Denkmal-AfA? Steuerersparnis je nach Investitionshöhe und Steuersatz typisch 30–45 % der Sanierungskosten — wirtschaftlich oft entscheidend.
Was, wenn ich denkmalfrei sanieren möchte? Verboten — Eingriffe sind nur mit Genehmigung der Denkmalbehörde möglich.
Quellen: §§ 7h, 7i, 10f EStG · Denkmalschutzgesetz NRW · Stand Juni 2026.