Definition
Der Sachwert ist der Wert einer Immobilie, berechnet aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert. Er wird im Sachwertverfahren nach ImmoWertV ermittelt und ist typisch das einschlägige Verfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die keine ausreichende Vergleichsdaten-Basis verfügbar ist.
Berechnung in vier Schritten
- Bodenwert ermitteln — Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. mit Anpassungen.
- Gebäudeherstellungskosten ermitteln — auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK) je m² Brutto-Grundfläche, indexiert auf den Bewertungsstichtag.
- Alterswertminderung abziehen — nach Restnutzungsdauer der Immobilie.
- Sachwertfaktor anwenden — vom Gutachterausschuss veröffentlichter Marktanpassungsfaktor, der den reinen Sachwert an die realen Marktverhältnisse anpasst.
Beispielrechnung
Einfamilienhaus, Baujahr 1995, 160 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück in mittlerer Lage:
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenwert (500 m² × 400 €/m²) | 200.000 € |
| Gebäude-Neubauwert (NHK 1.800 €/m² × 200 m² BGF) | 360.000 € |
| Alterswertminderung (30 Jahre / 80 Jahre = 37,5 %) | −135.000 € |
| Außenanlagen-Pauschale | +5.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 430.000 € |
| Sachwertfaktor (lokal, z.B. 1,15) | × 1,15 |
| Marktangepasster Sachwert | 494.500 € |
Sachwert vs. Verkehrswert
Der Sachwert ist ein methodisch ermittelter Bestandteil der Verkehrswertermittlung — kein eigener Verkehrswert. Erst nach Anwendung des Sachwertfaktors entsteht ein marktnaher Wert, der als Verkehrswert dienen kann.
Häufige Fragen
Wann wird das Sachwertverfahren angewandt? Typisch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, denkmalgeschützte Objekte, Spezialimmobilien oder wenn keine ausreichende Vergleichsdaten-Basis vorliegt.
Ist der Sachwert höher oder niedriger als der Marktwert? Ohne Sachwertfaktor liegt der reine Sachwert oft unter dem Marktwert in beliebten Lagen und über dem Marktwert in dünn besiedelten Regionen. Der Sachwertfaktor korrigiert dies.
Wer veröffentlicht den Sachwertfaktor? Der zuständige Gutachterausschuss, jährlich, auf Basis der Kaufpreissammlung.
Quellen: ImmoWertV §§ 35–39 · NHK 2010/2020 · Sachwert-Richtlinie · Stand Juni 2026.