Definition
Der Vergleichswert ist der Wert einer Immobilie, abgeleitet aus den tatsächlichen Kaufpreisen ausreichend vergleichbarer Objekte derselben Lage und Ausstattung. Er wird im Vergleichswertverfahren nach §§ 24–26 ImmoWertV ermittelt und gilt als das marktnächste Bewertungsverfahren.
Welche Daten werden verglichen?
Der Vergleichswert greift auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück. Jeder beim Notar beurkundete Grundstücks- oder Immobilienverkauf wird automatisch erfasst (§ 195 BauGB) und steht für Auswertungen zur Verfügung. In NRW erfolgt die Aufbereitung über die AKS (Automatisierte Kaufpreissammlung).
Wann ist das Vergleichswertverfahren einschlägig?
- Eigentumswohnungen in vergleichbaren Häusern und Lagen
- Unbebaute Grundstücke in Bodenrichtwertzonen
- Reihen- und Doppelhäuser in Siedlungen mit homogener Bauweise
Voraussetzung: ausreichend viele echte, zeitnahe Vergleichsfälle (typisch ≥ 5–10 in den letzten 12–24 Monaten).
Vergleichswert vs. Verkehrswert
Der Vergleichswert ist der methodisch ermittelte Bestandteil des Verkehrswerts. Bei guter Datenlage ist er identisch mit dem Verkehrswert; bei dünner Datenlage muss er um Zuschläge oder Abschläge korrigiert werden.
Beispielrechnung
Eigentumswohnung Köln-Sülz, 75 m², Baujahr 1985, mittlerer Zustand:
| Position | Wert |
|---|---|
| Median-Kaufpreis 10 Vergleichsobjekte | 4.300 €/m² |
| Wohnfläche | 75 m² |
| Vorläufiger Vergleichswert | 322.500 € |
| Zuschlag/Abschlag für individuelle Merkmale | ± 0–5 % |
Häufige Fragen
Wann scheitert das Vergleichswertverfahren? Bei sehr individuellen Objekten (Villa, Denkmal, Spezialimmobilie) oder in dünn besiedelten Lagen ohne ausreichend Vergleichsfälle. Dann wird auf Sachwert- oder Ertragswertverfahren ausgewichen.
Wo finde ich Vergleichspreise? In NRW indirekt über BORIS-NRW (Immobilienrichtwerte). Vollständige Auszüge der Kaufpreissammlung sind gebührenpflichtig beim Gutachterausschuss erhältlich.
Sind Angebotspreise aus Immobilienportalen ein Vergleichswert? Nein. Angebotspreise sind Wunschpreise, keine erzielten Preise. Sie liegen typisch 5–15 % über den realen Vergleichswerten.
Quellen: §§ 24–26 ImmoWertV · § 195 BauGB · Vergleichswert-Richtlinie · Stand Juni 2026.