Das Wichtigste in Kürze
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte – geregelt in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV.
- Es gilt als das marktnächste Verfahren und ist typisch für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
- Datenbasis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – echte Verkäufe, keine Angebotspreise.
- Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl zeitnaher, vergleichbarer Verkäufe; fehlen sie, weicht man auf Ertrags- oder Sachwertverfahren aus.
Wer eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück bewerten lässt, trifft fast immer auf das Vergleichswertverfahren – das Verfahren, das dem Markt am nächsten kommt, weil es mit echten Verkaufspreisen rechnet. Aus unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten wissen wir, dass dabei ein Missverständnis weit verbreitet ist: Angebotspreise aus Portalen sind nicht der Maßstab. Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die häufig spürbar unter den Angebotspreisen liegen. Dieser Ratgeber erklärt das Vergleichswertverfahren Schritt für Schritt, zeigt die Datenbasis und rechnet ein einfaches Beispiel durch – auf Basis der ImmoWertV und amtlicher Daten statt Bauchgefühl.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei amtlichen Bewertungsverfahren nach der ImmoWertV und leitet den Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen einer ausreichenden Zahl vergleichbarer Objekte ab. Es gilt als das marktnächste Verfahren, weil es direkt auf tatsächlich erzielten Preisen beruht.
Geregelt ist das Verfahren in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV. Der Vergleichswert wird insbesondere aus Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen abgeleitet. Wo direkte Vergleichspreise fehlen, dürfen geeignete Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse herangezogen werden. Anders als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren werden weder Mieterträge noch Herstellungskosten betrachtet – allein der Markt zählt.
Genau diese Marktnähe macht das Verfahren bei ausreichender Datenlage so verlässlich: Es bildet ab, was Käufer für vergleichbare Objekte tatsächlich bezahlt haben, und schließt Wunschpreise systematisch aus.
Rechtsgrundlage: Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft und fasst sechs frühere Regelwerke zusammen. Das Vergleichswertverfahren steht in den §§ 24–26.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn genügend vergleichbare, zeitnahe Verkäufe vorliegen – typischerweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken. Die Verfahrenswahl richtet sich nach Objektart, Marktüblichkeit und Datenlage und ist im Gutachten zu begründen.
Besonders gut funktioniert es in Märkten mit vielen ähnlichen Objekten, etwa Wohnungen derselben Bauphase oder Grundstücke in einer Zone. Bei sehr individuellen oder selten gehandelten Objekten fehlen oft Vergleichsfälle; dann kommen das Ertragswertverfahren (vermietete Objekte) oder das Sachwertverfahren (selbst genutzte Häuser) zum Einsatz.
Tabelle 1: Verfahrenswahl – wann das Vergleichswertverfahren passt
| Objekttyp | Typisches Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | viele vergleichbare Verkäufe |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert | direkt über Bodenrichtwert/Vergleichspreise |
| Selbst genutztes Einfamilienhaus | Sachwert | oft zu wenige Vergleichsobjekte |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Wert aus Mieterträgen |
Ablauf und Datenbasis
Das Vergleichswertverfahren folgt einem klaren Ablauf: vergleichbare Verkäufe sammeln, sie um Abweichungen bereinigen und daraus den Vergleichswert ableiten. Die Datenbasis liefern die amtlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – nicht die Angebotspreise aus Immobilienportalen.
Die Kaufpreissammlung ist das Herzstück: In ihr werten die Gutachterausschüsse alle notariellen Kaufverträge einer Region aus. Daraus entstehen Vergleichspreise sowie Vergleichsfaktoren und Indexreihen, mit denen sich auch dann ein Wert ableiten lässt, wenn nicht jedes Objekt exakt passt. Für Grundstücke übernimmt der Bodenrichtwert eine vergleichbare Rolle als amtlicher Lagewert.
Tabelle 2: Welche Merkmale beim Vergleich bereinigt werden
| Merkmal | Wirkung | typische Anpassung |
|---|---|---|
| Lage | bessere Lage erhöht den Preis | Zu- oder Abschlag |
| Wohnfläche / Größe | kleinere Einheiten oft teurer je m² | Umrechnung je m² |
| Baujahr & Zustand | moderner Zustand erhöht den Preis | Zu- oder Abschlag |
| Ausstattung | hochwertige Ausstattung erhöht den Preis | Zu- oder Abschlag |
| Verkaufszeitpunkt | Marktveränderung seit dem Verkauf | Indexanpassung |
- Vergleichsobjekte finden. Zeitnahe, ähnliche Verkäufe aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses heranziehen.
- Abweichungen bereinigen. Unterschiede in Lage, Größe, Zustand und Ausstattung mit Zu- oder Abschlägen anpassen.
- Vergleichswert ableiten. Aus den bereinigten Preisen den marktgerechten Wert bestimmen, ggf. über Vergleichsfaktoren je m².
Rechenbeispiel Schritt für Schritt (illustrativ)
Angenommen wird eine Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche. Drei vergleichbare, zeitnahe Verkäufe in der Kaufpreissammlung ergeben Quadratmeterpreise von 3.400 €, 3.600 € und 3.500 €. Der mittlere Vergleichspreis liegt damit bei 3.500 €/m². Alle Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.
Tabelle 3: Vergleichswert-Beispielrechnung (illustrative Zahlen, keine amtlichen Werte)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Vergleichsobjekt 1 | — | 3.400 €/m² |
| Vergleichsobjekt 2 | — | 3.600 €/m² |
| Vergleichsobjekt 3 | — | 3.500 €/m² |
| Mittlerer Vergleichspreis | (3.400 + 3.600 + 3.500) / 3 | 3.500 €/m² |
| = Vergleichswert | 80 m² × 3.500 €/m² | 280.000 € |
Liegt Ihre Wohnung in einer besseren Lage oder ist hochwertiger ausgestattet, käme noch ein Zuschlag hinzu; bei Renovierungsbedarf ein Abschlag. Die hier genannten Werte sind frei gewählte Beispielzahlen; Ihr realer Vergleichswert hängt von Lage, Zustand und den amtlichen Daten Ihres Gutachterausschusses ab.
Datenkachel (Beispiel, illustrativ): Vergleichswert 280.000 € · Methode §§ 24–26 ImmoWertV · Datenbasis Kaufpreissammlung
Welche Daten brauchen Sie für die Berechnung?
Für ein belastbares Vergleichswertverfahren brauchen Sie zeitnahe Vergleichsverkäufe sowie die Merkmale Ihres eigenen Objekts. Je vergleichbarer die herangezogenen Verkäufe, desto verlässlicher das Ergebnis.
- vergleichbare, zeitnahe Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Wohn- oder Grundstücksfläche des eigenen Objekts
- Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung zur Bereinigung von Abweichungen
- für Grundstücke: der Bodenrichtwert (in NRW über BORIS NRW)
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Grenzen des Verfahrens
Die zentrale Grenze des Vergleichswertverfahrens ist die Datenlage: Ohne genügend zeitnahe, vergleichbare Verkäufe lässt sich kein verlässlicher Vergleichswert bilden. In dünn besiedelten Regionen oder bei sehr individuellen Objekten fehlen solche Fälle häufig.
Hinzu kommt, dass jedes Objekt anders ist. Unterschiede in Lage, Zustand und Ausstattung müssen über Zu- und Abschläge ausgeglichen werden – das erfordert Erfahrung und gute Daten. Reichen die Vergleichsfälle nicht aus, ist nicht das Verfahren falsch, sondern schlicht die Datenbasis zu dünn; dann wird auf das Ertrags- oder Sachwertverfahren ausgewichen.
Häufige Fehler beim Vergleichswertverfahren
Die häufigsten Fehler beim Vergleichswertverfahren sind das Verwechseln von Angebots- und Kaufpreisen, veraltete Vergleichsfälle und das Übersehen objektbezogener Unterschiede. Jeder dieser Punkte verzerrt den Vergleichswert.
- Angebots- statt Kaufpreise. Portalpreise sind Wunschpreise; maßgeblich sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise der Gutachterausschüsse.
- Veraltete Vergleichsfälle. Märkte ändern sich; nur zeitnahe Verkäufe liefern belastbare Werte.
- Unterschiede ignoriert. Lage, Zustand und Ausstattung müssen über Zu- und Abschläge bereinigt werden.
- Zu wenige Vergleichsobjekte. Ein einzelner Verkauf ist kein Vergleichswert; nötig ist eine ausreichende Zahl.
- Falsches Verfahren. Ein selten gehandeltes Objekt ohne Vergleichsdaten lässt sich nicht über den Vergleichswert bewerten.
Checkliste: Vergleichswert in 4 Schritten
- Zeitnahe, vergleichbare Verkäufe aus der Kaufpreissammlung heranziehen.
- Eigenes Objekt mit Fläche, Lage, Zustand und Ausstattung erfassen.
- Abweichungen über Zu- und Abschläge bereinigen.
- Vergleichswert je m² auf die eigene Fläche umrechnen.
Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet? Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn genügend vergleichbare, zeitnahe Verkäufe vorliegen. Typische Fälle sind Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke. Geregelt ist es in den §§ 24–26 ImmoWertV.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren? Es leitet den Wert aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Dazu werden zeitnahe Verkäufe gesammelt, um Abweichungen in Lage, Größe und Zustand bereinigt und daraus der marktgerechte Vergleichswert bestimmt.
Woher stammen die Vergleichspreise? Die Vergleichspreise stammen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Diese werten alle notariellen Kaufverträge einer Region aus. Maßgeblich sind tatsächlich erzielte Kaufpreise, nicht Angebotspreise aus Immobilienportalen.
Was ist der Unterschied zu Angebotspreisen? Angebotspreise sind Wunschpreise aus Inseraten und liegen oft über den tatsächlichen Verkaufspreisen. Das Vergleichswertverfahren nutzt dagegen echte, notariell beurkundete Kaufpreise und bildet damit das reale Marktniveau ab.
Wann ist das Vergleichswertverfahren nicht geeignet? Es ist nicht geeignet, wenn zu wenige vergleichbare, zeitnahe Verkäufe vorliegen, etwa bei sehr individuellen Objekten oder in dünn besiedelten Regionen. Dann kommen das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert? Bei unbebauten Grundstücken dient der Bodenrichtwert als amtlicher Lagewert je Quadratmeter und ist eine zentrale Vergleichsgröße. In Nordrhein-Westfalen rufen Sie ihn kostenlos über das Portal BORIS NRW ab.
Ist das Vergleichswertverfahren genau? Bei ausreichender Datenlage gilt es als das marktnächste und damit verlässlichste Verfahren, weil es auf echten Kaufpreisen beruht. Seine Genauigkeit hängt jedoch direkt von der Zahl und Vergleichbarkeit der herangezogenen Verkäufe ab.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Wohnungen und Grundstücken in Nordrhein-Westfalen auf Basis amtlicher Marktdaten.
Disclaimer: Der ausgewiesene Wert ist eine datenbasierte Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: ImmoWertV 2021 (§§ 24–26, in Kraft seit 01.01.2022); § 194 BauGB; BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.