Definition
Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Umfeld einer Immobilie — typisch Straße, Block und direkte Umgebung. Sie ergänzt die Makrolage (Stadt, Stadtteil) um die kleinräumigen Faktoren, die den konkreten Wert eines Grundstücks beeinflussen.
Wichtige Mikrolage-Faktoren
| Faktor | Wirkung |
|---|---|
| Lärmbelastung | Straße, Bahn, Industrie — Wertabschlag bis −15 % |
| Sicht und Belichtung | Aussicht, Sonneneinstrahlung — Aufschlag bis +10 % |
| Nachbarschaft | Direkte Nachbargebäude, Sozialstruktur |
| Mikro-Infrastruktur | Bushaltestelle, Kita, Supermarkt im Walking-Distance |
| Grünanteil und Bäume | Wertsteigerung in städtischen Lagen |
| Sackgasse vs. Durchgangsstraße | Sackgasse oft +5 bis +10 % |
| Gewerbliche Mischnutzung im Erdgeschoss | wertmindernd für Wohnen |
Beispiel
Zwei Wohnungen im selben Mehrfamilienhaus, Köln-Ehrenfeld:
| Mikrolage-Faktor | Wohnung A (Vorderhaus) | Wohnung B (Hinterhaus) |
|---|---|---|
| Verkehrslärm | hoch (Hauptstraße) | gering |
| Sonneneinstrahlung | gering (Nordlage) | hoch (Südlage) |
| Sicht | Straße | begrünter Hof |
| Mikrolage-Wertbeitrag | −8 % | +5 % |
| Wertabweichung untereinander | gesamt ca. 13 % |
Mikrolage im Bewertungsverfahren
Im Vergleichswertverfahren wird die Mikrolage durch sorgfältige Auswahl vergleichbarer Objekte berücksichtigt. Im Sachwertverfahren geht sie über den lokalen Sachwertfaktor ein.
Häufige Fragen
Wie wird Mikrolage objektiv bewertet? Durch Ortsbesichtigung des Sachverständigen, Lärmmessung, Sonnenstandsanalyse, Vergleich mit ähnlich gelegenen Objekten.
Quellen: § 19 ImmoWertV · Sachwert-Richtlinie · Stand Juni 2026.