Die drei wichtigsten Erkenntnisse
In aller Kürze 01
NRW-Markt insgesamt stabil
249 von 396 Städten (63 %) liegen innerhalb ±1 % gegenüber 2025. Der Median-Trend NRW-weit ist 0,0 % — ein klares Signal für Marktberuhigung nach der Zinswende.
02
Münsterland legt zu, Eifel verliert
136 Städte wachsen über 1 %, davon viele im Münsterland (Telgte, Westerkappeln, Ostbevern, Beelen). 11 schrumpfen über 1 % — angeführt von Eifel-Lagen und Bonn-Umland.
03
Düsseldorf bleibt klar Nr. 1
Mit 1.100 €/m² Median führt Düsseldorf die NRW-Rangliste klar an. Köln folgt mit 930 €/m², Münster überrascht auf Platz 3 mit 800 €/m² — vor Bonn (760).
Die zehn teuersten NRW-Städte
Median Wohnbauland · 01.01.2026 Sortiert nach Bodenrichtwert-Median. Düsseldorf hält den Spitzenplatz mit einem Premium von rund 18 % gegenüber Köln. Münster überrascht als kleinste der Top-10-Städte — getrieben durch knappes Bauland und hohe Studentennachfrage.
| Rang | Stadt | BRW Median | Spanne | Zonen | Trend 1J |
| #1 | Düsseldorf | 1.100 €/m² | 600–9.200 | 227 | 0,0 % |
| #2 | Köln | 930 €/m² | 240–3.550 | 461 | +1,1 % |
| #3 | Münster | 800 €/m² | 240–5.800 | 257 | +3,9 % |
| #4 | Bonn | 760 €/m² | 280–3.500 | 396 | -3,8 % |
| #5 | Ratingen | 710 €/m² | 430–1.600 | 129 | +1,4 % |
| #6 | Aachen | 650 €/m² | 300–6.000 | 195 | +4,0 % |
| #7 | Hilden | 620 €/m² | 420–1.250 | 81 | 0,0 % |
| #8 | Langenfeld | 620 €/m² | 470–1.040 | 108 | 0,0 % |
| #9 | Neuss | 620 €/m² | 360–1.700 | 210 | +1,6 % |
| #10 | Pulheim | 610 €/m² | 390–740 | 37 | 0,0 % |
Top-Mover 2025 → 2026
Größte Veränderungen Die zehn Städte mit der stärksten BRW-Veränderung gegenüber dem Vorjahres-Stichtag. Hohe Prozentwerte entstehen häufig bei kleineren Gemeinden mit niedrigen Ausgangswerten — eine absolute Anhebung um 50 €/m² wirkt prozentual stärker als in Großstädten.
Steigende Werte
| Rang | Stadt | Median 2026 | Trend 1J |
|---|
| ↑ #1 | Voerde | 208 €/m² | +33,9 % |
| ↑ #2 | Telgte | 410 €/m² | +24,2 % |
| ↑ #3 | Westerkappeln | 138 €/m² | +19,6 % |
| ↑ #4 | Ostbevern | 240 €/m² | +14,3 % |
| ↑ #5 | Geldern | 210 €/m² | +13,5 % |
| ↑ #6 | Ennigerloh | 113 €/m² | +12,5 % |
| ↑ #7 | Beelen | 160 €/m² | +12,3 % |
| ↑ #8 | Kamen | 230 €/m² | +12,2 % |
| ↑ #9 | Ahlen | 165 €/m² | +11,9 % |
| ↑ #10 | Uedem | 145 €/m² | +11,5 % |
Fallende Werte
| Rang | Stadt | Median 2026 | Trend 1J |
|---|
| ↓ #1 | Nideggen | 180 €/m² | -10,0 % |
| ↓ #2 | Roetgen | 310 €/m² | -8,8 % |
| ↓ #3 | Salzkotten | 300 €/m² | -6,3 % |
| ↓ #4 | Bad Honnef | 400 €/m² | -4,8 % |
| ↓ #5 | Lotte | 183 €/m² | -4,0 % |
| ↓ #6 | Bonn | 760 €/m² | -3,8 % |
| ↓ #7 | Titz | 193 €/m² | -2,5 % |
| ↓ #8 | Senden | 230 €/m² | -2,1 % |
| ↓ #9 | Meinerzhagen | 120 €/m² | -2,0 % |
| ↓ #10 | Geseke | 125 €/m² | -2,0 % |
Top-10 Eigentumswohnungen — IRW-Median
Amtliche Immobilienrichtwerte · 01.01.2026 Die zehn NRW-Städte mit dem höchsten Immobilienrichtwert (IRW) für Eigentumswohnungen — €/m² Wohnfläche, Median aller ETW-Zonen der Stadt.
Methodik und Datengrundlage
Transparent So lesen Sie diese Werte
Alle Aggregate sind Mediane über Wohnbau-Richtwertzonen, sofern nicht explizit als „Mittelwert" gekennzeichnet. Der Median ist robuster als das arithmetische Mittel, weil Spitzenwerte nicht überproportional gewichtet werden.
Aggregat-Definition: Wir berücksichtigen die
ein-/zweigeschossige Bauweise (blau, Häuser)
und die
mehrgeschossige Bauweise (rot, Wohnungen/Misch)
in Wohngebieten (W/WA/WR/WS/WB), Mischgebieten (MI/MD) sowie Kerngebieten (MK) mit BRW bis 3.500 €/m².
Reine Geschäftsstadtmitte (Köln: Dom-Umfeld, 18 MK-Zonen oberhalb der Schwelle) sowie Gewerbe-, Land- und Forstflächen sind ausgeschlossen.
Stichtags-Vergleich: 01.01.2026 vs 01.01.2025. Quelle: BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0.
Alle Werte stammen direkt aus BORIS-NRW, dem amtlichen Bodenrichtwert-Informationssystem des Landes Nordrhein-Westfalen. Die Aggregation auf Stadt-Ebene erfolgt ausschließlich über Wohn-Nutzungsarten (W/WA/WR/WS/WB/MI/MD sowie MK ≤ 3.500 €/m²). Geschäftsstadtmitten und reine Gewerbeflächen bleiben außerhalb des Aggregats. Die Trendberechnung bezieht sich auf den Vorjahres-Stichtag 01.01.2025.
Stichtag: 01.01.2026 · Datenquelle: BORIS-NRW, Lizenz dl-de/zero-2-0 · Aufbereitung: Redaktion immobilienwerte.nrw · Hinweis: amtliche Richtwerte ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Häufige Fragen zum Marktbericht
Hintergrund Welche Datenquelle nutzt der Marktbericht?
Alle Werte stammen direkt aus
BORIS-NRW, dem amtlichen Bodenrichtwert-Informationssystem des Landes Nordrhein-Westfalen. Wir spiegeln die Daten in unserem eigenen PostGIS-Mirror und aggregieren sie pro Stadt und Stadtteil. Stichtag:
01.01.2026.
Was bedeutet der „Median Bodenrichtwert" einer Stadt?
Der Median ist der mittlere Wert aller Wohn-Richtwertzonen einer Stadt. Anders als der Mittelwert ist er robust gegen Ausreißer — eine einzelne Premium-Zone (z.B. Düsseldorf Königsallee) verzerrt ihn nicht. Wir nutzen ihn als Stadt-Kennzahl, weil er die typische Lage gut abbildet.
Warum stehen Voerde und Telgte ganz oben bei den Top-Movern?
Beide Städte sind kleine Gemeinden mit niedrigen Ausgangswerten — eine absolute BRW-Anhebung von 50 €/m² wirkt sich prozentual stärker aus. Voerde stieg von 155 auf 207 €/m² (+33,9 %), Telgte von 330 auf 410 (+24,2 %). Wer absolute Premium-Lage sucht, schaut auf die Top-10 nach BRW-Median.
Warum schrumpft Bonn als einzige Großstadt deutlich?
Bonn liegt mit −3,8 % im Top-10 der schrumpfenden Städte. Hauptgründe: Zinswende 2022/23 trifft die hochpreisigen Lagen Süd-Bad-Godesberg und Poppelsdorf besonders, dazu Korrekturen nach dem Peak 2022. Düsseldorf und Köln korrigieren weniger stark (jeweils unter 1 %).
Wie verbindlich sind die Daten?
Die Bodenrichtwerte sind amtliche Richtwerte nach § 196 BauGB — die rechtlich relevante Datenbasis für Steuer, Bewertung und Verkehrswertgutachten. Sie sind aber Durchschnittswerte einer Zone, kein konkreter Verkehrswert für ein einzelnes Grundstück. Für individuelle Bewertungen ist ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich.
ED
Methodische Aufbereitung & Datenredaktion
Erten Dörter
Geschäftsführer · D&CIE Immobilien GmbH
20+ Jahre
Immobilienerfahrung
1.000+
begleitete Transaktionen
Erten Dörter arbeitet seit 2007 in der Immobilienbewertung und -vermittlung in Nordrhein-Westfalen. In über zwei Jahrzehnten hat er den Aufbau und die Skalierung mehrerer Immobilien-Standorte im Großraum Köln verantwortet — von Aachen über Bergisch Gladbach bis in den Rhein-Erft-Kreis. 2024 entstand durch Fusion das größte unabhängige Maklerunternehmen Kölns.
Heute leitet er in führenden Positionen mehrere Unternehmen der Immobilienwirtschaft, darunter die Marken homéa und privatverkaufen.de. Sein Anspruch: Unternehmen entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu entwickeln, zu skalieren und zu verbinden — von digitalen Plattformen über Consulting bis zur klassischen Vermittlung.
Auf immobilienwerte.nrw verantwortet er die methodische Aufbereitung der amtlichen BORIS-NRW-Daten und die redaktionelle Erläuterung der Bewertungslogik. Für die Werte selbst ist der Gutachterausschuss zuständig.
„Über zwei Jahrzehnte Bewertungspraxis zeigen: Die meisten Eigentümer kennen die amtlichen Datenquellen gar nicht. Diese Seite macht sie nutzbar — ohne sie mit einem Verkehrswertgutachten zu verwechseln."
Wichtiger Hinweis (§ 194 BauGB)
Die angezeigten Bodenrichtwerte je Zone sind amtliche Richtwerte nach § 196 BauGB (Quelle: BORIS-NRW). Aggregierte Mediane, Stadt- und Ortsteil-Vergleiche sowie adressbezogene Berechnungen sind eigene, indikative Aufbereitungen auf dieser Datenbasis und keine amtlich festgestellten Werte. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Maßgeblich sind die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.