Definition
Der Marktwert ist der Preis, der für eine Immobilie zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre — basierend auf rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und Lage, ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Seit der BauGB-Reform 2004 ist der Marktwert gesetzlich identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Warum gibt es zwei Begriffe für dasselbe?
Der Begriff „Marktwert” stammt aus dem internationalen Bewertungsstandard IVS (International Valuation Standards) und dem TEGoVA-Standard (European Valuation Standards). „Verkehrswert” ist der historisch in Deutschland verankerte Begriff aus dem BauGB. 2004 wurde § 194 BauGB sprachlich angepasst, sodass „Marktwert” gleichbedeutend verwendet wird — vor allem bei internationalen Bewertungen, Bankenfinanzierungen und in der Finanzberichterstattung nach IFRS.
In der amtlichen Praxis (Gerichte, Finanzämter, Gutachterausschüsse) bleibt „Verkehrswert” der Standardbegriff. In Bankgutachten, Konzernbewertungen und Maklersprache überwiegt häufig „Marktwert”.
Wie wird der Marktwert ermittelt?
Die Ermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nutzt eines der drei amtlichen Verfahren:
- Vergleichswertverfahren — Auswertung tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
- Sachwertverfahren — Bodenwert plus Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung).
- Ertragswertverfahren — Kapitalisierung nachhaltig erzielbarer Mieterträge.
Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen
| Wert | Verhältnis zum Marktwert |
|---|---|
| Verkehrswert | Identisch — gleicher Begriff |
| Beleihungswert | 10–30 % unter Marktwert, konservativer Bankwert |
| Versicherungswert | Wiederherstellungskosten zum Neubau, kann über oder unter Marktwert liegen |
| Substanzwert | Reiner Sachwert ohne Marktanpassung, oft niedriger als Marktwert |
| Buchwert | Bilanzieller Restwert (Anschaffung minus Abschreibung), meist deutlich unter Marktwert |
Marktwert vs. Kaufpreis
Marktwert und tatsächlich gezahlter Kaufpreis sind nicht zwingend identisch. Üblich sind Abweichungen von 5–15 % nach oben oder unten — abhängig von Verhandlungsdruck, Marktphase, Käuferzielgruppe und Informationsstand der Parteien. Bei einer Zwangsversteigerung liegen die Zuschlagspreise oft 20–30 % unter dem festgesetzten Verkehrswert.
Beispiel: Marktwert einer Eigentumswohnung
Eine 80-m²-Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld, Baujahr 1995, sanierter Zustand, 3. OG ohne Aufzug:
- Vergleichswert auf Basis von zwölf Kaufpreisen aus 2025: rund 4.500 €/m²
- Marktwertspanne: 360.000 € (± 5–10 %)
Quelle: BORIS-NRW IRW-Auswertung für Ehrenfeld, Stichtag 01.01.2026.
Häufige Fragen
Ist Marktwert dasselbe wie Verkehrswert? Ja, seit 2004 sind beide Begriffe in § 194 BauGB gleichbedeutend.
Wer darf den Marktwert ermitteln? Eine indikative Marktwerteinschätzung kann jeder vornehmen. Ein gerichts- oder steuerfestes Gutachten dürfen nur vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige erstellen.
Wie aktuell ist ein Marktwert? Ein Marktwert ist zum Bewertungsstichtag gültig. In stabilen Märkten gilt er praktisch 6–12 Monate. In volatilen Phasen (Zinswende, Krise) kann er innerhalb weniger Monate veralten.
Wo finde ich Marktdaten für meine Immobilie? In NRW bieten die BORIS-NRW-Daten (Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte) eine kostenlose, amtliche Datenbasis. Auf immobilienwerte.nrw finden Sie die Werte aufbereitet pro Stadt und Ortsteil.
Quellen: § 194 BauGB · ImmoWertV (2022) · IVS (International Valuation Standards) · Stand Juni 2026.