Das Wichtigste in Kürze
Die ImmoWertV ist die zentrale Verordnung für die Ermittlung von Immobilienwerten in Deutschland; sie gilt seit dem 1. Januar 2022 und vereint sechs frühere Regelwerke.
- Sie regelt die drei Bewertungsverfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
- Sie legt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten fest – etwa Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.
- Diese Daten ermitteln die Gutachterausschüsse; in NRW sind sie über das Portal BORIS NRW zugänglich.
Wer sich mit Immobilienbewertung beschäftigt, stößt unweigerlich auf vier Buchstaben: ImmoWertV. Aus unserer Arbeit mit amtlichen Marktdaten wissen wir, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer den Begriff zwar kennen, aber nicht recht einordnen können, was darin eigentlich steht. Dabei ist die ImmoWertV das Regelwerk, das festlegt, wie ein Immobilienwert überhaupt entsteht – von der Verfahrenswahl bis zu den Daten, die dafür gebraucht werden. Dieser Ratgeber erklärt die Verordnung einfach und sachlich: was sie ist, seit wann sie gilt, wie sie aufgebaut ist und welche Begriffe Sie kennen sollten – auf Basis der amtlichen Quellen statt vom Hörensagen.
Was ist die ImmoWertV?
Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist die bundesweite Rechtsverordnung, die festlegt, nach welchen Grundsätzen Verkehrswerte von Immobilien und die dafür erforderlichen Daten ermittelt werden. Sie ist die methodische Grundlage jeder amtlichen Immobilienbewertung in Deutschland.
Ihr vollständiger Titel lautet „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten”. Sie stützt sich auf das Baugesetzbuch und konkretisiert insbesondere, wie der Verkehrswert nach § 194 BauGB – der Marktwert einer Immobilie – methodisch zu bestimmen ist. Die ImmoWertV richtet sich an Gutachterausschüsse, Sachverständige, Gerichte und Behörden, schafft aber auch für private Eigentümer Transparenz darüber, wie Werte zustande kommen.
Kurz gesagt: Die ImmoWertV ist das „Methodenbuch” der Immobilienbewertung. Sie sagt nicht, was ein konkretes Haus wert ist, sondern wie man diesen Wert nachvollziehbar ermittelt.
Seit wann gilt die ImmoWertV?
Die heutige ImmoWertV (ImmoWertV 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft. Sie hat die zuvor geltende ImmoWertV von 2010 abgelöst und mehrere getrennte Regelwerke in einer einheitlichen Verordnung zusammengeführt.
Mit der Neufassung wurden sechs frühere Regelwerke konsolidiert: die alte ImmoWertV sowie verschiedene Richtlinien, darunter die Vergleichswert-, die Ertragswert-, die Sachwert- und die Bodenrichtwertrichtlinie. Ziel war es, die bis dahin verstreuten Vorgaben zu vereinheitlichen und die Bewertung bundesweit konsistenter und nachvollziehbarer zu machen. Für die Praxis bedeutet das: Alle drei Verfahren und die zugehörigen Daten stehen heute in einem einzigen, gemeinsamen Rechtsrahmen.
Vor der Reform mussten Sachverständige und Gutachterausschüsse mehrere Texte parallel heranziehen, die teils unterschiedlich formuliert oder veraltet waren. Das erschwerte die Vergleichbarkeit von Gutachten und führte zu Auslegungsspielräumen. Die Zusammenführung in einer Verordnung hat diese Reibungspunkte deutlich reduziert. Wichtig zu wissen: Die grundlegende Logik der Bewertung – drei Verfahren, gestützt auf amtliche Marktdaten der Gutachterausschüsse – ist erhalten geblieben. Geändert haben sich vor allem die Struktur, die Begriffe und die einheitliche Modellierung, nicht das Grundprinzip der Wertermittlung.
Datenkachel (Eckdaten): ImmoWertV 2021 · In Kraft seit 01.01.2022 · konsolidiert 6 frühere Regelwerke · Grundlage § 194 BauGB
Aufbau der Verordnung
Die ImmoWertV ist in mehrere Abschnitte gegliedert: allgemeine Grundsätze, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die drei Bewertungsverfahren und die Bodenwertermittlung. Diese Struktur führt logisch vom Allgemeinen zum konkreten Verfahren.
Am Anfang stehen allgemeine Begriffe und Grundsätze, etwa der Bewertungsstichtag und die Verfahrensgrundsätze. Es folgen die erforderlichen Daten wie Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Den Kern bilden die drei Verfahren, jeweils mit eigenem Abschnitt. Die folgende Übersicht ordnet die zentralen Inhalte den jeweiligen Paragraphen zu.
Tabelle 1: Aufbau der ImmoWertV im Überblick
| Bereich | Paragraphen (ca.) | Inhalt |
|---|---|---|
| Allgemeine Grundsätze | §§ 1–8 | Anwendungsbereich, Begriffe, Stichtag, Verfahrenswahl |
| Erforderliche Daten | §§ 9–23 | Bodenrichtwerte, Indexreihen, Zins- und Marktanpassungsfaktoren |
| Vergleichswertverfahren | §§ 24–26 | Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte |
| Ertragswertverfahren | §§ 27–34 | Wert aus nachhaltig erzielbaren Erträgen |
| Sachwertverfahren | §§ 35–39 | Wert aus Boden- und Gebäudesubstanz |
Die Paragraphenbereiche sind als Orientierung angegeben; maßgeblich ist stets der amtliche Text der Verordnung.
Die drei Bewertungsverfahren
Die ImmoWertV regelt drei gleichrangige Bewertungsverfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich nach Objektart, Marktüblichkeit und Datenlage – die Wahl ist im Gutachten zu begründen.
Tabelle 2: Die drei Verfahren der ImmoWertV
| Verfahren | Typisch für | Wertgrundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke | Kaufpreise vergleichbarer Objekte |
| Ertragswertverfahren | vermietete Objekte, Renditeimmobilien | nachhaltig erzielbare Mieterträge |
| Sachwertverfahren | selbst genutzte Ein-/Zweifamilienhäuser | Boden- und Gebäudesubstanz |
Keines der Verfahren ist grundsätzlich „besser”. Entscheidend ist, welches die vorhandene Datenlage und die Marktüblichkeit am genauesten abbildet. In der Praxis wird das gewählte Verfahren bisweilen durch ein zweites plausibilisiert.
Wichtige Begriffe der ImmoWertV
Die ImmoWertV definiert eine Reihe von Fachbegriffen, die in jeder Bewertung auftauchen. Wer diese kennt, versteht Gutachten und Wertermittlungen deutlich leichter. Die folgende Tabelle ordnet die wichtigsten Begriffe ihrer Bedeutung zu.
Tabelle 3: Zentrale Begriffe der ImmoWertV kurz erklärt
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert | erzielbarer Marktpreis nach § 194 BauGB zum Stichtag |
| Bodenrichtwert | durchschnittlicher Lagewert des Bodens je m² |
| Liegenschaftszinssatz | marktüblicher Verzinsungsmaßstab im Ertragswertverfahren |
| Sachwertfaktor | Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren |
| Restnutzungsdauer | Jahre der voraussichtlich noch möglichen Nutzung |
Im Überblick noch einmal die wichtigsten Begriffe mit ihrer jeweiligen Funktion in der Wertermittlung:
- Verkehrswert (Marktwert): der nach § 194 BauGB erzielbare Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag.
- Bewertungsstichtag: der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
- Bodenrichtwert: der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, ermittelt von den Gutachterausschüssen.
- Liegenschaftszinssatz: der marktübliche Verzinsungsmaßstab im Ertragswertverfahren.
- Sachwertfaktor: der Marktanpassungsfaktor, der den Sachwert an das reale Preisniveau angleicht.
- Restnutzungsdauer: die Zahl der Jahre, die ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist.
Erforderliche Daten und Gutachterausschüsse
Die ImmoWertV regelt nicht nur die Verfahren, sondern auch die „für die Wertermittlung erforderlichen Daten”. Diese Daten ermitteln und veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte aus den tatsächlichen Kaufpreisen einer Region.
Zu diesen Daten gehören Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Sie sind das Bindeglied zwischen der Methode und dem realen Markt: Erst mit ihnen lässt sich aus einem Verfahren ein marktgerechter Wert ableiten. In Nordrhein-Westfalen sind die Bodenrichtwerte kostenlos über das Portal BORIS NRW abrufbar; weitere Marktdaten stellen die örtlichen Gutachterausschüsse bereit.
Amtlich vs. kommerziell: Die Daten nach ImmoWertV sind amtlich und neutral. Kommerzielle Online-Schätzungen nutzen oft Angebotsdaten und können davon abweichen – beide beantworten unterschiedliche Fragen.
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Für wen ist die ImmoWertV relevant?
Die ImmoWertV ist für alle relevant, die mit Immobilienwerten zu tun haben – verbindlich für amtliche Stellen, als Orientierung für private Eigentümer. Sie schafft eine gemeinsame, nachvollziehbare Sprache für Werte.
Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer hat das einen praktischen Nutzen: Wer die Grundzüge der Verordnung kennt, kann ein Gutachten besser einordnen, gezielter nachfragen und erkennen, ob ein ausgewiesener Wert auf nachvollziehbaren Daten beruht. Sie müssen die ImmoWertV nicht im Detail beherrschen – aber zu wissen, welche Verfahren und Daten dahinterstehen, verschafft Ihnen in Verhandlungen mit Käufern, Banken oder dem Finanzamt eine sichere Ausgangsposition.
- Gutachterausschüsse und Sachverständige: verbindliche Methodik für Gutachten und Marktdaten.
- Gerichte und Behörden: Grundlage bei Streitfällen, Enteignung und steuerlichen Bewertungen.
- Banken: methodischer Bezugsrahmen für Beleihungs- und Marktwerte.
- Private Eigentümer: Transparenz darüber, wie der Wert der eigenen Immobilie entsteht.
Checkliste: ImmoWertV in 5 Punkten verstehen
- Die ImmoWertV regelt, wie Immobilienwerte ermittelt werden, nicht den konkreten Wert.
- Sie gilt seit dem 1. Januar 2022 und vereint sechs frühere Regelwerke.
- Sie kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert.
- Sie legt die erforderlichen Daten fest (Bodenrichtwert, Zins, Sachwertfaktor).
- Diese Daten liefern die Gutachterausschüsse; in NRW über BORIS NRW.
Häufige Fragen zur ImmoWertV
Was ist die ImmoWertV? Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist die bundesweite Verordnung, die die Grundsätze für die Ermittlung von Immobilien-Verkehrswerten und der dafür erforderlichen Daten festlegt. Sie ist die methodische Grundlage jeder amtlichen Immobilienbewertung in Deutschland.
Seit wann gilt die ImmoWertV? Die heutige ImmoWertV 2021 ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft. Sie hat die frühere ImmoWertV von 2010 abgelöst und sechs zuvor getrennte Regelwerke in einer einheitlichen Verordnung zusammengeführt.
Welche Verfahren regelt die ImmoWertV? Die ImmoWertV regelt drei gleichrangige Bewertungsverfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches angewendet wird, hängt von Objektart, Marktüblichkeit und Datenlage ab und ist im Gutachten zu begründen.
Was bedeutet ImmoWertV ausgeschrieben? ImmoWertV steht für Immobilienwertermittlungsverordnung. Ihr vollständiger Titel lautet „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten”.
Welche Daten regelt die ImmoWertV? Die ImmoWertV regelt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, darunter Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Ermittelt werden diese Daten von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte.
Ist die ImmoWertV für Privatpersonen verbindlich? Die ImmoWertV ist verbindlich für amtliche Stellen wie Gutachterausschüsse, Sachverständige und Gerichte. Für private Eigentümer ist sie keine Pflicht, aber eine wichtige Orientierung, weil sie zeigt, wie ein nachvollziehbarer Wert entsteht.
Worauf stützt sich die ImmoWertV? Die ImmoWertV stützt sich auf das Baugesetzbuch und konkretisiert insbesondere den Verkehrswert nach § 194 BauGB. Sie regelt, wie dieser Marktwert methodisch und mit welchen Daten zu ermitteln ist.
Über den Autor / die Autorin
[Autor:in – Name einsetzen] — [Funktion/Qualifikation, z. B. „Öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r für Immobilienbewertung” – Platzhalter]. [Kompetenz-Satz einsetzen] begleitet die Bewertung von Immobilien in Nordrhein-Westfalen auf Basis der ImmoWertV und amtlicher Marktdaten.
Disclaimer: Dieser Beitrag erläutert die ImmoWertV allgemein verständlich und ersetzt keine Rechts- oder Wertermittlungsberatung. Maßgeblich sind der amtliche Verordnungstext und die Feststellungen des zuständigen Gutachterausschusses. Angaben ohne Gewähr.
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Datenbasis: BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026 · Stand: Juni 2026 · Quellen: ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 01.01.2022, gesetze-im-internet.de/immowertv_2022); § 194 BauGB; BORIS NRW (boris.nrw.de). Recht/Steuer zum Stand geprüft, Angaben ohne Gewähr.